Bail d'habitation

Tous les logements mis en location doivent répondre à des normes correspondant à des exigences minimales en matière de : 

Sécurité : ces normes concernent par exemple l’état de la construction du bâtiment (escalier, fondation, toit, plancher, ...) ; la conformité des installations électriques, de gaz et de chauffage ; la présence de détecteurs de fumée conformes ; ... 

Salubrité : ces normes concernent par exemple l‘absence d’humidité et d’infiltrations ; l‘absence de parasites (insectes, rongeurs, champignons) ; la présence d'un éclairage naturel et d‘une ventilation suffisante ; la surface minimale du logement, la hauteur sous plafond des pièces et l‘accès au logement ; …

Équipement minimal : tout logement doit notamment disposer d’une alimentation en eau froide et en eau chaude ; de conduites pour l’électricité, l’eau et le gaz ; d’une sonnette et d’une boîte aux lettres individuelles ; …

Le bailleur doit communiquer au locataire les informations suivantes : une description du logement (nombre de mètres carrés, chambres, etc.) ; le montant du loyer (sans les charges) ; la présence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité ; l’énumération et l’estimation des charges ; un certificat énergétique ( PEB ) ; la présence ou non d’un syndic ; ...

En tant que bailleur, vous ne pouvez demander au candidat locataire que les informations nécessaires pour déterminer s'il sera en mesure de remplir ses obligations locatives. Il s'agit notamment de tout document permettant d’attester l’identité du locataire et sa capacité de contracter, son numéro de téléphone ou son adresse mail en fonction du moyen de communication choisi, du montant des ressources financières dont dispose le locataire ou son estimation et du nombre de personnes qui composent le ménage.

Il est interdit de demander des informations sur le lieu de naissance. En ce qui concerne les revenus, en tant que bailleur, vous ne pouvez demander que le montant des revenus, pas leur nature (revenus obtenus en tant que salarié ou travailleur indépendant) ni leur source (une prestation comme revenu de remplacement). Pour connaître le montant des revenus, vous pouvez demander au candidat locataire des documents tels que des fiches de paie, des relevés de compte ou un avis d'imposition. En revanche, il n'est pas permis de demander des documents permettant de connaître l'état de santé du locataire ou son casier judiciaire.

Le bail d’habitation est un acte écrit contenant au moins l’identité complète des deux parties, la date de prise de cours du bail, la désignation de tous les locaux et parties d’immeuble loués, le montant du loyer (sans charges), le loyer de référence (sur base de la grille indicative des loyers), le relevé et le montant estimé des charges privatives et/ou communes, l’indication de l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité, la superficie habitable, la durée du bail, le numéro de compte bancaire sur lequel le loyer et les charges doivent être versées. 

Le bail est signé par les deux parties et est fait en autant d’exemplaires que de parties, avec un exemplaire supplémentaire destiné au bureau d’ enregistrement .

Le bail de résidence principale et le bail de droit commun : on choisira un bail de résidence principale lorsque le locataire occupe effectivement le logement et souhaite y établir sa domiciliation. Ce type de bail est encadré par des règles spécifiques, notamment en ce qui concerne sa durée et ses modalités de résiliation.

Il existe également deux formes particulières de contrats : le bail de colocation et le bail étudiant. Chacun peut être établi soit sous le régime du bail de résidence principale, soit sous celui du bail de droit commun, selon les circonstances.

Enfin, on distingue aussi le bail glissant, qui est un bail de résidence principale conclu entre un bailleur et une personne morale . Cette dernière sous-loue ensuite le logement à une personne bénéficiant d’un accompagnement social, dans une optique de stabilisation progressive de sa situation.

La durée de principe d’un bail de résidence principale est de 9 ans, mais il est possible aussi d’opter pour : 

- Le bail de courte durée : 3 ans ou moins 

- Le bail de longue durée : plus de 9 ans 

- Le bail à vie  

Le bail étudiant, qu’il soit de droit commun ou de résidence principale, est toujours de 12 mois. 

Le choix de la durée a des conséquences sur les délais de préavis et d’indemnités

Dans le marché locatif privé, le bailleur détermine librement le montant du loyer.

La grille des loyers est un outil indicatif auquel les parties peuvent se référer. Elle est établie en fonction de critères internes et externes au logement, tels que sa localisation, son état, sa superficie habitable ou le nombre de pièces. Les loyers issus de cette grille peuvent être ajustés à la hausse ou à la baisse en fonction d'autres éléments, comme la présence de conforts ou d'inconforts particuliers. Pour plus d'informations, consultez loyers.brussels ou Grille des loyers de Wallonie.

Avant la signature du bail, le bailleur donne une énumération et estimation du montant des charges afférentes aux parties privatives et/ou communes qui seront payées par le locataire. Il mentionne également si ce montant est réclamé sur la base des frais réels ou sur la base d’un forfait. 

Le bailleur peut demander une garantie au locataire. Celle-ci permettra au bailleur de ne pas se retrouver les mains vides si le locataire ne respecte pas ses obligations. Elle couvre des arriérés de loyer et /ou de charges, d'éventuels dégâts locatifs et toute indemnité due par le preneur .

Un état des lieux est un document obligatoire décrivant l’état du bien. Il est à faire avant l’occupation du locataire ou durant le premier mois du bail. L’état des lieux est établi de préférence par un expert (les honoraires sont partagés entre les parties) ou conjointement par le locataire et le bailleur. En cours de bail, si des modifications sont apportées au bien loué, il est utile d’adapter l’état des lieux d’entrée en dressant « un avenant ».

L'enregistrement du contrat de bail est une formalité obligatoire qui permet de donner à votre bail une date certaine et le rendre opposable à tous. Cela signifie que personne ne pourra contester l'existence du contrat. Cette démarche gratuite est à effectuer par le bailleur dans les 2 mois de la signature du bail.

Le locataire doit souscrire une assurance contre l’incendie et les dégâts des eaux. Il est en effet présumé responsable des dommages causés au logement loué, sauf s’il prouve qu’il n’en est pas responsable. En cas d’incendie ou de dégâts des eaux et si sa responsabilité est engagée, celle-ci est couverte par une assurance qu’il doit contracter préalablement à son entrée dans les lieux, sauf si les parties en conviennent autrement. Il doit apporter annuellement la preuve du paiement des primes .

En ce qui concerne les réparations et les entretiens, le locataire doit effectuer les travaux d’entretien et de réparation sauf en cas de vétusté ou de force majeure. Par exemple, en tant que locataire, vous devrez payer vous-même l’entretien et le contrôle de la chaudière, le détartrage des robinets, le remplacement des ampoules, le cirage ou l’huilage du parquet, etc. Vous serez également tenu de réparer ce qui a été causé par un comportement fautif de votre part. Le bailleur, quant à lui, effectue toutes les autres réparations comme par exemple, le remplacement d’une chaudière défectueuse ou la réparation du toit. Vous pouvez consulter une liste des réparations et entretiens établie pour Bruxelles et pour la Wallonie.

Si jamais des réparations sont à prévoir en urgence, sachez que vous pouvez demander une réduction du loyer si ceux-ci durent plus de 40 jours ou une résiliation du bail si le bien devient inhabitable. Si les travaux ont pour objectif d’améliorer la performance énergétique du bien ou faciliter la vie d’un locataire en situation de handicap, une augmentation du loyer pourrait être décidée au plus tard 1 mois avant l’exécution des travaux.

Une indexation est l’adaptation périodique du loyer à l’évolution du coût de la vie. Si le bail la prévoit, le loyer peut être indexé chaque année, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. 

Attention : L’ indexation du loyer ne peut avoir lieu que si le bail écrit a été enregistré et si un certificat PEB a été remis au locataire.

L’indexation ne peut être supérieure au résultat de la formule suivante : loyer de base × nouvel indice, divisé par l'indice de base.

- Loyer de base = loyer fixé au moment de la conclusion du bail. 

- Indice de base = indice des prix « santé » du mois précédant le mois de la conclusion du bail.

- Nouvel indice = indice du mois qui précède la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat. 

Pour calculer le loyer indexé : les indices de prix à la consommation et un calculateur des loyers sont disponibles sur le site Statbel.

La nécessité de donner un congé a été imposée pour éviter de laisser le bailleur et le locataire dans l'incertitude de ce qui va se passer en fin de bail : tant le bailleur que le locataire doivent prendre leurs dispositions suffisamment tôt, soit pour trouver un autre locataire, soit pour trouver un autre logement. Il n'est donc pas nécessaire d'invoquer un motif quelconque.

La loi n'impose pas de forme particulière, mais il est recommandé de donner le congé par écrit, par lettre recommandée (de préférence avec accusé de réception) ou par exploit d'huissier, pour éviter que l'autre partie conteste l'existence du congé qui lui a été notifié. Bien entendu, le bailleur et locataire peuvent ensemble signer un document constatant de part et d'autre l'existence du congé donné.

L’état des lieux locatif de sortie consiste en la comparaison entre l’état du bien en fin d’occupation et celui décrit dans l’état des lieux d’entrée. L’état des lieux de sortie peut être établi par un expert (les honoraires sont partagés entre les parties) ou conjointement par le locataire et le bailleur. Il est établi après que le locataire a libéré les lieux et avant la remise des clés au bailleur et de toute manière au plus tard dans le mois qui suit la libération des lieux par le locataire. 

Il détermine les dégradations ou manquements imputables au locataire et chiffre la compensation financière, tenant compte que le propriétaire / bailleur prend à sa charge les réparations consécutives à l’usure normale, la vétusté, la force majeure, les vices de construction ou les malfaçons. Le locataire prend à sa charge les réparations locatives, les petits entretiens.