Immobilier

L’achat d’un bien immobilier est un gros investissement et ne doit pas être pris à la légère. Contrairement à ce que l’on pense souvent, l’offre d’achat est contraignante. Elle vous engage pour le futur. Il faut donc bien s’informer avant de faire une offre. Cette offre doit être faite de manière prudente et complète pour se protéger en cas de mauvaise surprise.

1. À quel point une offre est-elle contraignante ?

Une offre est contraignante quand elle détermine avec précision (au moins) le bien et le prix offert pour celui-ci.

Un montant est souvent mentionné dans la publicité des biens à vendre. Ce montant est-il alors considéré comme une offre contraignante (de la part du vendeur) ? Non. Un tel prix annoncé n'est pas considéré comme une offre. Dans la plupart des cas, le seul but d'une telle annonce est de faire savoir au grand public que le bien est à vendre. De cette manière, le propriétaire souhaite uniquement susciter des offres de la part d'acheteurs potentiels intéressés. Le fait d'enchérir sur le prix indiqué ne déclenche donc pas automatiquement la vente.

2. Quand est conclue la vente ?

Si le vendeur accepte cette offre sans faire de réserves, vous ne pourrez plus vous rétracter. La vente est définitive : il n’est plus possible de faire marche arrière, à moins que les deux parties ne soient d’accord d’annuler l’offre.

3. Pourquoi est-il important de s'informer sur le bien avant de faire une offre ?

En tant qu’acheteur, vous devez être suffisamment informé sur l'état du bien que vous convoitez avant de faire une offre. C’est pourquoi, il est conseillé de toujours prêter attention aux informations communiquées dans l’annonce immobilière. N'hésitez pas à demander des informations complémentaires.

4. Comment faire une offre sûre ? Que faut-il indiquer dans une offre ?

Il est recommandé d'indiquer dans votre offre d’achat un certain nombre d'éléments :

• Le nom de l’acheteur
• L’adresse du bien 
• Le prix offert
• La durée de validité de l’offre
• Les réserves, remarques éventuelles et conditions suspensives
• La signature et la date

5. Pourquoi est-il conseillé de prévoir une condition suspensive dans son offre ?

En tant qu’acheteur, pensez à prévoir ce qu’on appelle une « condition suspensive » dans votre offre. Cela signifie que la vente ne se fait que si la condition que vous avez indiquée se réalise.

L’exemple le plus courant est la condition suspensive d’octroi du crédit. Si votre prêt est refusé, la vente est censée n'avoir jamais existé. Pour vous, c'est une sécurité supplémentaire. En pratique, on utilise souvent un délai de 4 semaines dans ce cas-là, mais le candida acheteur peut déterminer lui-même un délai en fonction de sa situation personnelle.

Autre exemple : l'acheteur a signé une offre mais découvre, juste avant de signer le compromis de vente , que le terrain est contaminé. Il ne veut plus poursuivre la vente. S'il a inséré dans son offre une condition suspensive selon laquelle la vente est subordonnée à l'obtention d'un certificat de sol démontrant que le terrain n'est pas contaminé, il ne sera pas lié par la vente.

Soyez aussi attentifs aux SMS que vous échangez avec le vendeur. Un SMS ne suffit pas à lui seul à prouver que vous avez fait une offre. Mais il peut être considéré comme un « début de preuve », qui peut être complété par d'autres éléments (comme, par exemple, la preuve de contacts antérieurs entre le vendeur et vous).

6. Pourquoi est-il conseillé de limiter son offre dans le temps ?

Limiter l'offre dans le temps vous permet de ne pas être lié indéfiniment par votre offre auprès du vendeur. Sans limitation dans le temps, votre offre reste valide jusqu’à ce que la propriété soit vendue.

7. Dois-je verser un acompte lors de l'achat ? De quoi s'agit-il ?

Lors de l'achat d'un bien immobilier, il est courant que l'acheteur paye un acompte s’élevant entre 5 et 10 % du prix d’achat convenu. Ce versement témoigne du sérieux des deux parties dans la conclusion de leur accord et représente une sécurité supplémentaire pour eux.

Avantages pour l'acheteur :

Dans le cas d'un dossier d'achat, l’étude notariale doit effectuer de nombreuses recherches pour s'assurer que l'achat est effectué en toute sécurité et en toute légalité. Tant que cette certitude n'est pas acquise, l’acompte ne sera pas transféré au vendeur. L'argent est en quelque sorte "bloqué" sur un compte tiers protégé auquel les parties n'ont pas accès. Ce compte est géré par l'étude notariale, mais les fonds ne lui appartiennent évidemment pas du tout. Comme l'acompte n'est pas encore transmis au vendeur, ses éventuels créanciers ne peuvent pas saisir ces fonds en cas de dettes. Si, pour une raison ou une autre, la procédure d'achat devait être interrompue, et ce indépendamment de la volonté de l'acheteur, celui-ci sera sûr de récupérer l’argent qu’il a avancé.

Avantages pour le vendeur :

Le paiement d’un acompte offre aussi de sérieuses garanties pour le vendeur. En effet, que se passe-t-il si l'acheteur ne paie finalement pas la totalité du prix d'achat dans le délai convenu ? Grâce à son acompte, le vendeur peut se retourner contre l’acheteur en justice.

8. Faut-il verser l'acompte directement au vendeur ?

Il est primordial de ne jamais payer l'acompte ou la garantie directement au vendeur. Si le vendeur a des dettes, vous risquez de perdre le montant que vous avez déjà versé si la vente ne se fait finalement pas. Il est beaucoup plus sûr de verser l'acompte ou la garantie sur le compte tiers protégé du notaire. Si la vente a lieu par l’intermédiaire d’un agent immobilier, vous pouvez aussi verser l'acompte sur le compte tiers de l'agent immobilier. Ces comptes tiers ne font pas partie du patrimoine du notaire ou de l'agent immobilier. Ils sont donc protégés contre leurs éventuels créanciers.

Vous l’aurez compris, une offre n’est pas à rédiger à la légère ! Vous souhaitez faire une offre sur un bien immobilier ? Faites-la par écrit et n'hésitez pas à la faire vérifier par un expert en cas de doute.

Retrouvez aussi notre brochure avec tous nos conseils quand vous achetez une maison ou un appartement.

Tout d’abord, l’établissement des statuts est obligatoire. Les statuts d’un immeuble consistent en l’ acte de base et le règlement d’ ordre intérieur de copropriété .
L’acte de base établit la répartition et la division horizontale du droit de propriété dans l’immeuble ainsi que le nombre de quotités que chaque appartement possède dans les parties communes . 

Concernant ces parties communes, il existe une indivisibilité obligatoire, signifiant donc qu’aucune division n’est pas possible. Les parties communes d’un immeuble consistent, entres autre, dans le sol sur lequel est construit l’immeuble, les fondations, les murs extérieurs, le toit, les couloirs, les escaliers, l’ascenseur, etc…

Les droits et obligations de chaque copropriétaire et les points de détail de la vie en communauté sont établis dans le règlement de copropriété . Dans ce règlement, il est notamment prévu :

• Les règles concernant la gestion : assemblée générale – conseil de copropriété – syndic . Le mode de nomination de ces organes, leurs compétences, le fonctionnement et les majorités requises ;
• Le règlement des frais communs, par exemple, les frais d’entretien et de réparation, les frais d’utilisation des installations communes, les assurances communes, les impôts et taxes.

Ce règlement détermine également la contribution de chaque partie privative dans les frais communs. Habituellement chaque appartement intervient en fonction de ses quotités. Mais il est possible de s’écarter de cette règle. Il peut par exemple être prévu que le propriétaire du rez-de-chaussée n’intervient pas dans les frais d’ascenseur. 

Des mesures contraignantes peuvent également être prévues en cas de défaut de paiement. Parfois, des restrictions peuvent également être prévues pour le droit de propriété sur les parties privatives, telles que l’interdiction d’exercer une activité commerciale ou un certain métier dans son appartement, l’interdiction d’avoir des animaux, l’obligation d’avoir une certaine couleur pour les parasols, etc…

Les statuts s’imposent à tout occupant de l’immeuble ; donc pas seulement au propriétaire mais également au locataire, à partir du moment il est indiqué dans son contrat de bail que le locataire doit se conformer à tous les règlements d’ordre intérieur qui sont applicables à tous les occupants de l’immeuble.

Au moment de la signature du compromis de vente, vendeurs et acquéreurs décident du moment de la remise des clés et du transfert de jouissance . Il est habituellement convenu de les reporter à la date de la signature de l'acte. Peut-on y déroger et donner directement les clés aux acquéreurs au moment du compromis ?

Il arrive parfois que les acquéreurs d'une maison demandent aux vendeurs d'avoir les clés et la jouissance de l'immeuble dès la signature du compromis, pour différentes raisons :

• ils sont pressés de profiter de leur logement ;
• leur habitation actuelle n'est plus disponible ;
• ils veulent déjà commencer des travaux pour pouvoir s'intaller dès la signature de l' acte authentique .

Les vendeurs peuvent évidemment remettre les clés dès le compromis, mais les deux parties prennent alors certains risques. Même si ce n'est pas interdit, les notaires déconseillent la remise des clés avant la signature de l'acte authentique de vente. 

Si l'acquéreur souhaite malgré tout obtenir les clés au moment du compromis de vente, il faut s'entourer de certaines précautions. Par exemple, il faudra au moins prévoir que l'acquéreur ne pourra effectuer que des travaux de rafraîchissement, à l'exception de gros travaux. L'acquéreur devra en outre souscrire une assurance pour couvrir l'immeuble contre tous dégâts, ainsi qu'en responsabilité civile. Le vendeur pourra exiger que la vente ne soit pas soumise à une condition suspensive d'octroi de prêt, et demander à l'acquéreur de consigner un acompte important ; l'acquéreur pourra exiger que cet acompte soit bloqué jusqu'au jour de la signature de l'acte. On pourra aussi prévoir que l'acquéreur supportera toutes les charges de l'immeuble, le précompte et les consommations depuis le jour où il reçoit les clés de la maison.

En conclusion, si les clés sont remises avant la signature de l'acte authentique de vente, il est recommandé de rédiger une convention de remise des clés pour y fixer toutes les conditions de cette remise des clés.

Même si ces précautions sont prises, des dangers subsistent, il est toujours préférable d'attendre la signature de l'acte notarié.

Plus d'infos...

Le (plein) propriétaire d'un logement a le droit de tout faire : il peut y vivre, décider de le vendre, le donner, le louer...Mais il existe des situations où la propriété d'un bien est divisée. Le nu-propriétaire a généralement la propriété d’un bien mais il ne peut pas en profiter. Ce droit de profiter du bien (par exemple en habitant une maison ou en profitant des revenus locatifs) appartient à l'usufruitier.

Au début de l’usufruit, l’usufruitier et le nu-propriétaire rédigent une description, un inventaire, des biens sur lesquels porte l’usufruit. On peut comparer cela à un état des lieux dans le cas d'un contrat de bail.

Quels sont les droits de l’usufruitier ?

• Il peut faire usage du bien sur lequel porte l’usufruit
• Il peut en percevoir les fruits et les revenus
• Il peut le mettre en gage s’il est mobilier ou l’hypothéquer s’il s’agit d’un bien immobilier

Quelles sont ses obligations ?

• Il doit agir de manière prudente et raisonnable
• Il doit assurer le bien sur lequel porte l’usufruit contre les risques habituels et payer les primes (ex : assurance contre incendies).Si l’usufruitier ne respecte pas cette obligation, le nu-propriétaire peut alors souscrire une assurance lui-même et exiger que l’usufruitier lui en rembourse le coût.
• Il doit payer les charges périodiques qui découlent de l’usage du bien
• Il supporte les frais de réparation, à l’exception des grosses réparations
• À la fin de l’usufruit, il doit – ou ses héritiers – rendre le bien au nu-propriétaire dans l’état dans lequel il l’a reçus. Ceci ne tient pas compte de l’usure normale et de la vétusté du bien.

Qui paie quoi ?

L'usufruitier est en charge des réparations d'entretien nécessaires pour préserver la valeur du bien. Le nu-propriétaire, lui, s’occupe des grosses réparations (après concertation avec l'usufruitier).

Exemples de travaux d’entretien : les travaux de peinture, y compris des murs extérieurs et à l'exception des peintures initiales, les travaux de vernissage, le curage d’un puits, la réparation des sols, plafonds, escaliers, toits et cheminées, à l’exception des rénovations complètes, les entretiens et réparations d’ascenseurs et de pompes à eau, les travaux de plafonnage... Les travaux d'entretien sont tous les travaux qui ne sont pas des grosses réparations.

Les grosses réparations sont les réparations qui portent sur la structure du bien ou de ses composantes inhérentes ou dont le coût est disproportionné par rapport aux revenus ou aux bénéfices de l'usufruitier. Ainsi, l’usufruitier peut être tenu de placer un nouveau toit ou de nouveaux châssis, de réparer des murs et des voûtes, de renouveler l’installation électrique,...

Le nu-propriétaire n'est pas tenu de payer les grosses réparations (ouvrages et plantations) réalisées par l'usufruitier lui-même.

Pour éviter des situations financières déséquilibrées, le nu-propriétaire peut demander à l'usufruitier de contribuer proportionnellement aux coûts des travaux structurels. La valeur de l'usufruit par rapport à la valeur de la pleine propriété détermine le montant que chacun doit payer.

Le nu-propriétaire d'un bien immobilier a le droit de visiter le bien une fois par an. Il peut ainsi vérifier que l'usufruitier entretient correctement le bien et effectue tous les travaux d'entretien nécessaires.

Conversion de l’usufruit

l'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent demander à tout moment au tribunal la conversion totale ou partielle de l'usufruit légal (obtenu par héritage par exemple). Il existe 3 possibilités :

• Soit l'usufruitier rachète la nue-propriété et devient ainsi plein propriétaire du ou des biens sur lesquels il exerçait son usufruit
• Soit le nu-propriétaire paie une somme d'argent à l'usufruitier pour devenir plein propriétaire du ou des biens.
• Soit l'usufruit est converti en une rente indexée et garantie qui est payée par le nu-propriétaire à l'usufruitier, ce qui permet au nu-propriétaire de devenir plein propriétaire du ou des biens.
  • Dans la pratique, ce sont surtout les deux premières options qui sont utilisées.

Découvrez en vidéo en quoi consiste l’usufruit et la nue-propriété.

Quand il s'agit d'amour, la plupart des gens n'aiment pas faire des comptes. On fait généralement des comptes au moment où on se sépare.

Mais, lorsque, par exemple, l’un des partenaires, non mariés, aide l’autre à réaliser des travaux dans la maison dont il est officiellement le seul propriétaire, il arrive souvent qu'après des années de cohabitation, les partenaires en viennent à la conclusion douloureuse qu'il n'y a aucune preuve ou une preuve insuffisante des investissements de l’autre. Même si leurs investissements ont apporté une certaine valeur ajoutée à la maison. Comment régler cela ? Au moment où vous rénovez la maison, mettez des choses sur papier, par exemple dans une convention de vie commune (ou contrat de cohabitation ), ou une reconnaissance de dette . La reconnaissance de dette est un document écrit dans lequel une partie reconnaît devoir une somme d'argent à quelqu'un d'autre. La charge de la preuve incombe au partenaire qui demande le remboursement. La reconnaissance de dette doit respecter quelques formalités :

• La reconnaissance de la dette doit être écrite à la main ;
• en plus de la signature, le débiteur doit indiquer les mots "bon pour" ou "approuvé pour", et la somme doit être intégralement écrite en lettres.

S’agissant des couples mariés, par contre, ils ont quant à eux toutes sortes de moyens pour réclamer leurs créances l’un vis-à-vis de l’autre. Une simple supposition suffit.

Un autre cas de figure est le suivant : un des époux est propriétaire d'un terrain sur lequel les deux époux souhaitent faire construire une maison. Plusieurs solutions s'offrent alors à eux :

• soit ils construisent ensemble sur le terrain appartenant à l'un d'eux. Celui qui est propriétaire devient automatiquement propriétaire des constructions. Cette solution n'est pas équitable pour celui qui a contribué au financement mais n'est pas propriétaire. Il pourra cependant demander de récupérer certaines sommes lorsque des comptes devront être établis, par exemple en cas de divorce. Mais, à ce moment, il est souvent extrêmement difficile de trouver une solution équitable.
• Soit celui qui est propriétaire du terrain renonce pour partie au droit d' accession , c'est à dire au droit d'après lequel il devient automatiquement seul propriétaire des constructions; dans ce cas, les constructions reviendraient aux deux époux, et le terrain resterait la propriété d'un seul. Cette solution semble rarement satisfaisante.
• soit l'époux apporte le terrain en communauté (via une clause d’apport en communauté dans un contrat de mariage) : de cette manière, les deux époux auront les mêmes droits sur la maison qui y sera construite. Cette dernière solution semble être la plus juste pour les deux époux.

Attention, cette solution n’est applicable que pour les époux qui se marient sous un régime de communauté, ou un régime de séparation de biens avec une société d'acquêts (et pas pour ceux qui se marient en séparation de biens pure et simple, puisque ce régime ne comprend pas de patrimoine commun : on ne pourrait donc pas y apporter un bien en communauté).