Achat scindé
L’achat scindé est une technique courante de planification successorale. En quoi consiste-t-elle ?
Plus d’un million de citoyens belges possèdent plusieurs biens immobiliers. Mais cela ne signifie pas pour autant qu'ils possèdent tous une maison de vacances. En effet, 65% de ces multi-propriétaires destinent leur deuxième (ou troisième ou…) bien à la location.
Prendre la décision d'investir dans un bien immobilier nécessite de peser le pour et le contre et, aussi, penser au futur. La moitié des acheteurs d’une résidence secondaire a plus de 55 ans. Un âge raisonnable pour penser à s’organiser pour que les héritiers ne doivent pas supporter des charges trop élevées au moment de la
succession
Transmission du patrimoine d'une personne défunte ou masse du patrimoine ainsi transmis.
. Le bon réflexe, évidemment, est de consulter un notaire. Suivant les cas, il pourrait diriger le futur propriétaire vers un achat scindé. La
nue-propriété
Propriété d’un bien sur lequel une autre personne a un droit d’usufruit. Le nu-propriétaire ne peut utiliser ni jouir de ce bien. La nue-propriété est le droit donnant au nu-propriétaire la faculté de disposer d’une chose mobilière ou immobilière (il peut la vendre, la donner, la léguer) alors que l’usufruitier dispose seulement du droit d’en avoir l’usage.
et l’
usufruit
L'usufruit est un droit, démembré du droit de propriété, d'utiliser et de percevoir les fruits du bien sur lequel il repose. En d'autres termes, l'usufruitier a un droit sur le produit de quelque chose dont quelqu'un d'autre est propriétaire (ce dernier est appelé le "nu-propriétaire").
On peut comparer l'usufruit à un pommier : l'arbre lui-même appartient au nu-propriétaire, mais l'usufruitier peut cueillir les pommes sur l'arbre sa vie durant.
L'usufruitier ne peut pas jamais aliéner le bien (le vendre ou le donner).
Si l'usufruit porte sur un immeuble, l'usufruitier peut continuer à occuper le bien. Il peut aussi le louer et en percevoir les loyers,
Si l'usufruit porte sur un meuble (une voiture par exemple), il peut continuer à l'utiliser sa vie durant.
Si l'usufruit porte sur de l'argent ou des comptes, il peut en percevoir les intérêts (le capital, quant à lui, reste la propriété du nu-propriétaire).
L'usufruitier a par ailleurs des devoirs : il doit maintenir la propriété en état (les frais d'entretien sont à sa charge, le nu-propriétaire, quant à lui, doit seulement se charger des grosses réparations).
sont donc séparés. Comment cela se passe-t-il concrètement ? Réponse dans notre infofiche !
Qu’est-ce qu’un achat scindé ?
Lorsqu’on achète un bien immobilier, on le fait généralement en pleine propriété : vous possédez tout le bien, vous pouvez le vendre ou le louer à votre guise. Mais il existe une alternative : l’achat scindé.
???? Principe :
- Les parents achètent l’usufruit : ils peuvent alors occuper le bien ou le mettre en location et en percevoir les loyers.
- Les enfants achètent la nue-propriété : ils sont copropriétaires du bien, mais ne pourront occuper ou louer le bien qu’à l’extinction de l’usufruit.
Au décès des parents, l’usufruit s’éteint automatiquement et les enfants deviennent pleins propriétaires, sans payer de
droits de succession
Sommes perçues par le Trésor à l'occasion d'un décès et calculés sur l'actif net du défunt, lequel s'obtient comme suit : actif brut moins le passif.
• Actif brut : ensemble des valeurs (titres, espèces, obligations,
immeubles, …).
• Passif : ensemble des dettes (emprunts hypothécaires et
personnels, loyers impayés, frais d'enterrement,
etc.).
sur le bien (si toutes les conditions sont respectées).
Pourquoi opter pour un achat scindé ?
- Éviter (ou réduire) les droits de succession : en cas d’achat scindé correctement structuré, les enfants ne paient aucun droit de succession sur le bien lorsque les parents décèdent.
- Maintenir le contrôle : les parents conservent la jouissance La jouissance est le droit de pouvoir utiliser une chose, d’en profiter. Dans le cadre de la vente d’un immeuble et à compter de la signature de l’acte, l’acheteur peut utiliser le bien acheté. Par exemple, il peut y habiter personnellement ou le louer. Si le bien est loué, l’acquéreur en aura la jouissance par la perception des loyers (avec décompte pour le mois en cours à la signature de l’acte authentique, si applicable). du bien : ils peuvent y habiter, le louer et percevoir les revenus. Les enfants ne peuvent ni vendre ni occuper le bien sans leur accord.
- Préparer la transmission en douceur : cette technique permet de préparer la succession tout en assurant la sécurité des parents.
Les points d’attention (et les pièges à éviter)
❗ L’accord des deux parties
Le bien ne peut être vendu qu’avec l’accord des parents et des enfants. Si les relations familiales sont tendues, cette formule peut devenir compliquée.
❗ Les réparations
- Parents (usufruitiers) : entretien courant (peinture, toiture, chaudière).
- Enfants (nus-propriétaires) : gros travaux (rénovation du toit, chauffage, électricité).
Cela peut parfois créer des tensions, surtout si des rénovations importantes sont envisagées.
❗ Le financement de la nue-propriété
Les enfants doivent payer leur part avec leurs propres fonds. S’ils ne disposent pas de liquidités, les parents peuvent leur faire une donation Une donation est un contrat par lequel le donateur (celui qui donne) transmet un bien au donataire (celui qui reçoit), dans un but désintéressé. préalable, mais selon des règles strictes pour éviter tout problème fiscal.
Comment éviter les soucis avec l'administration fiscale ?
L’administration fiscale considère qu’un achat scindé cache parfois une donation déguisée. Pour éviter tout redressement, il faut :
- Prouver que chaque partie a payé sa part réelle (selon la valeur légale de l’usufruit et de la nue-propriété).
- Bien respecter le timing de la donation : à Bruxelles et en Wallonie : avant la signature du compromis.
- Conserver toutes les preuves (virements, pactes adjoints, actes notariés).
Bon à savoir : la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété dépend de l’âge des parents (plus ils sont âgés, moins l’usufruit vaut cher). Les tables officielles du Code civil servent souvent de référence.
Exemple : Jean et Sophie (60 ans) achètent un appartement avec leur fils Tom (30 ans).
- Prix : 400 000 €
- Répartition selon les tables :
- Usufruit (parents) : 46,41 % = 185 640 €
- Nue-propriété (fils) : 53,59 % = 214 360 €
- Les parents paient leur part.
- Tom finance la sienne avec ses économies ou grâce à une donation préalable.
- Au décès des parents, Tom devient plein propriétaire sans payer de droits de succession.
En résumé : bonne idée ou pas ?
- Fiscalement, cela peut rendre un investissement immobilier plus avantageux.
- Les parents conservent la main sur le bien.
- Mais cela suppose confiance, anticipation et une bonne documentation.
Un achat scindé mal préparé peut coûter cher en droits de succession et créer des conflits familiaux.
???? Vous voulez savoir si l’achat scindé est adapté à votre situation ? Un rendez-vous avec votre notaire est la meilleure première étape.