Les servitudes
Les propriétaires changent… mais les servitudes restent !
Définition
La servitude Une servitude est une contrainte imposée à un bien immobilier qui profite à un autre bien immobilier (quels qu'en soient les propriétaires). Il s’agit par exemple, du droit de pouvoir passer sur un terrain pour accéder à un autre terrain, du droit de faire passer des canalisations en sous-sol, de l’interdiction de construire sur l'autre bien, du droit de laisser évacuer ses eaux pluviales sur un terrain voisin, etc. Plus d’infos sur les servitudes ici. constitue un droit établi sur le bien d'un propriétaire au profit d'un autre bien. La servitude est donc attachée à un immeuble et non au propriétaire d'un immeuble. Chaque propriétaire devra la respecter. Il pourra en profiter (servitude active) ou en supporter les conséquences (servitude passive).
Situation des propriétaires
- Le propriétaire de l'immeuble à qui profite la servitude peut en profiter, mais il ne peut rien faire pour aggraver la situation de l'autre immeuble : celui qui a un droit de passage au profit d'une propriété, ne peut pas le changer au profit de plusieurs propriétés différentes, ou celui qui a une servitude de vue pour une fenêtre ne peut pas en percer trois.
- De même, le propriétaire de l'immeuble sur lequel la servitude est établie ne peut rien faire pour réduire l'usage de la servitude.
Vendre un bien affecté d'une servitude ?
Il est de la responsabilité du propriétaire qui vend de signaler l’existence de toute servitude dont il aura la connaissance. Chaque propriétaire pourra cependant se défendre contre les abus provoqués par les agissements de l'autre.
La servitude est un droit relatif à l'immeuble. Dès lors, en cas de vente, l'acquéreur pourra en profiter ou devra les respecter. Pour cette raison, les actes notariés reprennent une clause Une clause est une phrase ou un ensemble de phrases contenues dans le texte d'un acte juridique où sont définis les droits et les obligations des personnes concernées par cet acte. d'après laquelle l'acquéreur doit respecter toutes les servitudes existantes.
Souvent, ces questions sont sous-estimées lorsque les particuliers s'engagent entre eux. Pour cette raison, il faut analyser en détail le titre de propriété avant la signature du compromis.
Comment se termine une servitude ?
Une servitude peut se créer par une convention ou par
prescription
Moyen légal, après l'écoulement d'un laps de temps déterminé, de se débarrasser d'une obligation, comme une dette, après un temps déterminé ou de devenir propriétaire (prescription acquisitive). Les délais de procédure judiciaire sont souvent soumis à prescription.
. Bien entendu, elle peut s'éteindre de la même manière.
Si le terrain sur lequel s'exerçait un ancien droit de passage n’a plus servi depuis plus de 30 ans, ce droit n'existe plus. De même, des propriétaires voisins peuvent annuler une servitude de vue en murant les ouvertures pratiquées dans les murs mitoyens. Un propriétaire peut renoncer à son droit : par exemple au droit de puiser de l'eau dans le puits se trouvant dans le jardin du voisin.
Une servitude peut aussi s'éteindre parce qu'elle n'a plus d'intérêt : une même personne devient propriétaire de tous les terrains pour lesquels existait un droit de passage, ou les maisons voisines grevées d'une servitude d'écoulement réciproque des eaux sont démolies.
1. La mitoyenneté
Les limites d’une propriété peuvent prendre différentes formes : murs mitoyens, murs privatifs, clôtures ou haies mitoyennes, etc. Quels sont les droits du voisin sur ces clôtures ? Comment se répartissent les frais d’entretien ? Comment la mitoyenneté La mitoyenneté est une forme de copropriété entre deux propriétaires voisins, par exemple sur un mur, une clôture, une haie, un fossé, situés à la limite qui sépare les deux propriétés. Le plus souvent, l’acte ne contient pas d’information à ce sujet. Dans ce cas, c’est le Code civil qui s’applique. Il contient des suppositions (présomptions), comme le fait que tout mur servant de séparation entre bâtiments est supposé mitoyen (jusqu’à la partie commune la plus basse si le mur a une hauteur inégale). Plus d’infos ici. s’acquière-t-elle ?
Édifiée à la limite commune de deux propriétés, la clôture est dite mitoyenne. Le terme "clôture" est compris au sens large : il peut s'agir d’une clôture métallique ou tout autre matériau, d’un mur ou d’une haie ou même d’arbres. Les dispositions du Code civil s’appliquent également aux murs mitoyens qui partagent deux habitations par exemple.
Forme de
copropriété
Propriété qui appartient indivisément à plusieurs personnes.
Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
forcée, la mitoyenneté trouve le plus souvent sa source dans la construction à frais communs de la clôture. Il serait en effet incongru, et surtout économiquement désavantageux, que deux propriétaires voisins érigent chacun une clôture privative à la limite de leurs terrains. Le mode d’établissement à frais communs est tellement évident qu’en ville, tout propriétaire peut contraindre son voisin à ériger une clôture à frais communs. Cette clôture peut être un mur, une haie, etc.
Le titre de propriété
Pour connaître l’existence d’une mitoyenneté, il faut avant tout consulter le titre de propriété (l’acte notarié d’achat de l’immeuble) des propriétaires concernés. Lors de l’achat d'un bien immobilier ou d'un terrain à bâtir, le candidat acquéreur doit être attentif aux clauses contenues dans le titre de propriété du vendeur relatives aux mitoyennetés éventuelles. Si un doute subsiste, il peut interroger le notaire sur le sens et la portée de ces clauses. Bien les connaître et bien les comprendre évite de mauvaises surprises et des disputes de voisinage.
Les droits et obligations
Le principe est simple. Chacun des voisins a le droit d’user et de jouir de la clôture mitoyenne conformément à sa destination et dans le respect des droits de l’autre. Il est donc permis d’enfoncer des clous dans le mur, d'y accrocher des objets (panneaux publicitaires par exemple), d’y creuser des niches, etc. Il est interdit de fragiliser la clôture et de risquer son effondrement.
Les copropriétaires ont aussi des obligations, chacun doit contribuer pour moitié aux charges occasionnées par la clôture mitoyenne. Les réparations nécessaires au bon entretien de la clôture sont à frais communs.
2. Les servitudes d'utilité publique
Les servitudes d'utilité publique les plus connues résultent de la loi sur l'urbanisme qui a divisé le territoire en plusieurs plans : les plans régionaux (pour les régions), les plans de secteur (partie de la région pouvant couvrir plusieurs communes), les plans communaux ou les plans d'aménagement ou d'affectation (pour une partie de la commune). Ces plans définissent différentes zones d'affectation : par exemple les zones forestières, les zones agricoles, les zones industrielles, les zones d'habitation, etc.
La création d'une servitude d'utilité publique n'est pas une expropriation Une expropriation est une procédure utilisée par une autorité publique qui entraîne une privation du droit de propriété. Elle ne peut s'effectuer que pour une raison déterminée : l'utilité publique, et suivant une procédure particulière définie par la loi. L’expropriation peut notamment être utilisée pour construire des écoles, des voies de chemin de fer, agrandir un aéroport, etc. Plus d’infos ici. . Ici, il ne s'agit pas d'un transfert de propriété, mais bien d'une limitation de ce droit dont l'importance peut varier. Par exemple, le passage d'une ligne à haute tension au-dessus d'une maison cause certainement plus de préjudice que l'implantation d'un poteau téléphonique placé devant l'immeuble.
Toutefois, celui qui subit un dommage au moment de l'établissement d'une servitude a droit à une réparation. Si ce préjudice est vraiment très important, le propriétaire victime peut, dans certains cas, demander que l'autorité publique acquière son bien. Prenons l’exemple d’un propriétaire d'un vieux château délabré qui apprend qu'il vient d'être classé en vertu de la loi sur la commission des monuments et sites, qui va lui imposer de réaliser d'importants travaux d'entretien et de restauration. Dans certains cas, il pourra exiger le rachat de ce château par l'autorité publique.
Ici aussi, l'acquéreur de l'immeuble doit respecter ces servitudes comme l'ancien propriétaire devait le faire. Elles ne figurent pas dans le titre de propriété du vendeur, ni dans une convention signée par le vendeur : ici aussi, il faut conseiller vivement à l'acquéreur de se documenter sur l'existence de ces éventuelles servitudes, déjà avant de signer le compromis.