Donation immobilière
Vous désirez faire don d’un bien immobilier (une maison, un appartement, un terrain) ? C'est tout à fait possible ! Le désir de récompenser une personne proche, de donner un petit coup de pouce à l'un de vos (petits-)enfants, ou encore de planifier votre succession peuvent être autant de raisons qui vous motivent.
Un acte notarié obligatoire
Pour une
donation
Une donation est un contrat par lequel le donateur (celui qui donne) transmet un bien au donataire (celui qui reçoit), dans un but désintéressé.
d'immeuble, le notaire est incontournable. Impossible de la faire par vous-même : un
acte
Document écrit qui constate une convention passée entre une ou plusieurs personnes. On distingue l'acte sous seing privé qui est établi par les cocontractants sous leur seule signature de l'acte authentique qui est dressé et reçu par une personne dotée d'une autorité publique, comme le notaire. L'acte authentique est revêtu de la force exécutoire (comme pour un jugement), ce qui signifie que les signataires peuvent donc, en principe, faire appel directement à un huissier en cas de non-respect de l'acte.
notarié est indispensable. Le notaire vous conseillera aussi quant à la solution à envisager. Il vaut mieux se renseigner avant afin d'éviter de payer trop de frais de
succession
Transmission du patrimoine d'une personne défunte ou masse du patrimoine ainsi transmis.
après. Le notaire vous aidera à y voir plus clair en fonction de votre situation familiale et patrimoniale.
Ce qui est donné aujourd'hui ne figurera plus dans l'actif successoral.
Toutefois, en Région wallonne, ces biens seront pris en compte pour le calcul des
droits de succession
Sommes perçues par le Trésor à l'occasion d'un décès et calculés sur l'actif net du défunt, lequel s'obtient comme suit : actif brut moins le passif.
• Actif brut : ensemble des valeurs (titres, espèces, obligations,
immeubles, …).
• Passif : ensemble des dettes (emprunts hypothécaires et
personnels, loyers impayés, frais d'enterrement,
etc.).
si le
donateur
Le donateur est l'auteur d'une donation, celui qui donne.
décède dans les 3 ans qui suivent la donation. Cela ne veut pas dire que l’immeuble donné sera soumis aux droits de succession, mais que la valeur de cet immeuble sera ajoutée « fictivement » à celles des autres biens successoraux pour calculer le taux des droits de succession dus sur l’ensemble des biens de la succession. C’est ce qu’on appelle la «
réserve
Part du patrimoine dont on ne peut disposer librement par donation ou testament et revenant aux héritiers légaux (conjoint survivant et descendants par exemple).
de progressivité ».
À Bruxelles, cette règle a été supprimée pour toutes les donations d'immeubles faites à partir du 1er janvier 2016 : peu importe que le donateur décède dans les 3 ans, ce qui est donné ne figurera plus dans l'actif successoral (le bien donné ne sera pas ajouté fictivement au
patrimoine
Le patrimoine est l’ensemble des biens qui appartiennent à une personne physique ou morale.
mobilier qui subsiste pour déterminer le taux applicable des droits de succession).
Exemple : Des parents ont 3 immeubles et 3 enfants. Ils donnent un immeuble à chaque enfant et paient des droits de donation. Les parents décèdent 15 ans plus tard. Les enfants devront payer des droits de succession sur ce qu'ils hériteront de leurs parents, mais les immeubles ne font plus partie de la succession (puisqu'ils ont été donnés aux enfants). Conséquence : les enfants devront payer moins de droits de succession vu qu'ils seront taxés dans une tranche moins élevée. Cependant, si les parents résident en Région wallonne et décèdent dans les 3 ans qui suivent la donation, la valeur de l'immeuble donné sera prise en compte pour le calcul des différentes tranches de droits de succession.
Une donation tous les 3 ans ?
Dans certaines situations, il peut être intéressant de donner un immeuble, et d’attendre 3 ans avant de faire une autre donation. Il s’agit de la donation par tranches. Cela permet d’atténuer la progressivité de l’impôt.
Exemple : Madame LEROY, domiciliée à Bruxelles, est propriétaire de plusieurs biens immobiliers : un studio à Ixelles (150.000 €) et un appartement à La Panne (137.500 €). La valeur totale de ces biens est estimée à 287.500€. Elle constate que, si elle lègue ces biens à son fils à son décès, il devra payer 34.300 € de droits de succession, soit près de 12 % de la valeur totale de ses biens ! Elle pense donc à faire une donation de tous ses biens immobiliers à son fils, mais les droits de donation étant également progressifs, plus elle donne des biens, plus le tarif sera élevé.
La situation serait différente si elle décidait de ne donner qu'un seul immeuble. N'allant plus dans le studio d'Ixelles, que son fils souhaite louer, elle décide de lui en faire donation. Son fils paiera une somme de 4.500 € à titre de droit de donation (le studio étant estimé à 150.000 €, le taux de 3% lui est applicable selon les tranches prévues) et les frais de l'acte notarié. Les droits fiscaux ayant été payés, il n'y aura plus de droits de succession à payer pour le studio lors du décès de Madame LEROY.
Si Madame LEROY le souhaite, elle peut encore donner l'appartement à La Panne 3 ans après la première donation. Pourquoi 3 ans ? Car en matière de donation immobilière, « les compteurs sont remis à zéro tous les 3 ans » : si vous faites une seconde donation moins de 3 ans après la première donation, les montants de ces deux donations seront cumulés et les droits de donation seront, par conséquent, calculés sur une base plus importante (les deux montants des donations cumulés) que si vous aviez échelonné vos donations tous les 3 ans.
En échelonnant ses donations tous les 3 ans, Madame LEROY réduit sa base imposable lors de son décès, et atténue la progressivité des droits de donation puisqu’ils portent chaque fois sur un montant moins élevé que si elle avait donné tous ses biens immobiliers en une fois.
Attention, comme expliqué plus haut, si Madame LEROY résidait en Wallonie et si elle venait à décéder dans les 3 ans suivant la donation, le bien donné serait pris en compte pour le calcul des droits de succession.
Bon à savoir
- Fiscalement, des donations échelonnées de trois ans en trois ans peuvent être très intéressantes, mais il ne faut pas oublier que celui qui donne un de ses biens s'en dépouille irrévocablement. Madame LEROY pourra un jour regretter son geste si son fils contracte des dettes, ou si elle entre en conflit avec lui. Si elle désire certaines garanties, d'autres formules tout aussi intéressantes fiscalement peuvent lui être proposées, comme une donation en
nue-propriété
Propriété d’un bien sur lequel une autre personne a un droit d’usufruit. Le nu-propriétaire ne peut utiliser ni jouir de ce bien. La nue-propriété est le droit donnant au nu-propriétaire la faculté de disposer d’une chose mobilière ou immobilière (il peut la vendre, la donner, la léguer) alors que l’usufruitier dispose seulement du droit d’en avoir l’usage.
, avec réserve d'
usufruit
L'usufruit est un droit, démembré du droit de propriété, d'utiliser et de percevoir les fruits du bien sur lequel il repose. En d'autres termes, l'usufruitier a un droit sur le produit de quelque chose dont quelqu'un d'autre est propriétaire (ce dernier est appelé le "nu-propriétaire").
On peut comparer l'usufruit à un pommier : l'arbre lui-même appartient au nu-propriétaire, mais l'usufruitier peut cueillir les pommes sur l'arbre sa vie durant.
L'usufruitier ne peut pas jamais aliéner le bien (le vendre ou le donner).
Si l'usufruit porte sur un immeuble, l'usufruitier peut continuer à occuper le bien. Il peut aussi le louer et en percevoir les loyers,
Si l'usufruit porte sur un meuble (une voiture par exemple), il peut continuer à l'utiliser sa vie durant.
Si l'usufruit porte sur de l'argent ou des comptes, il peut en percevoir les intérêts (le capital, quant à lui, reste la propriété du nu-propriétaire).
L'usufruitier a par ailleurs des devoirs : il doit maintenir la propriété en état (les frais d'entretien sont à sa charge, le nu-propriétaire, quant à lui, doit seulement se charger des grosses réparations).
. - Bien entendu, ces formules de donation tous les trois ans peuvent aussi être appliquées pour les ménages qui ont plusieurs enfants.
- En outre, il est parfois préférable de donner en dernier (ou ne pas donner du tout) l'immeuble servant de
logement familial
Le logement familial est le lieu privilégié où la famille se loge, mange, partage ses loisirs : là où elle vit et où chacun de ses membres peut s'épanouir.
Il s'agit du lieu où la famille habite réellement. Il ne s'agit pas nécessairement du domicile. Ainsi, une même personne pourrait avoir un domicile (où elle exerce par exemple son activité professionnelle) et une résidence (où elle habite avec son conjoint et ses enfants).
Le logement familial bénéficie d’une protection : lorsqu’il appartient à un seul des époux ou cohabitant légal, celui-ci ne peut vendre ou hypothéquer cet immeuble sans l’accord de son époux ou de son cohabitant légal.
. En effet, le logement familial est totalement exonéré des droits de succession (ou presque car, en Région wallonne, un plafond de 160.000 € est prévu) en faveur du conjoint/
cohabitant légal
Les cohabitants légaux sont les personnes qui, sans être mariées, ont fait constater leur volonté de vivre ensemble par le biais d’une déclaration écrite, remise à l’officier de l’état-civil de la commune dans laquelle le domicile retenu est situé. Du point de vue du droit fiscal des successions, les cohabitants légaux sont assimilées aux époux. Plus d'infos
survivant. Dans ce cas, il peut donc être plus intéressant de léguer le logement familial à son décès plutôt que de le donner.
Des questions ? Le notaire vous conseillera la formule la plus appropriée et la plus avantageuse dans votre cas.