Achat d'un bien loué
Vous souhaitez acheter une maison ou appartement qui est loué actuellement ? Comment procéder ? Quelles sont les conséquences ? Puis-je mettre fin au bail en tant que nouveau propriétaire ?
Quelques précautions
1/ Se renseigner sur la situation locative du bien : vous devez demander à consulter le contenu du contrat de
bail
Contrat de location qui suppose un accord entre un bailleur (habituellement le propriétaire de l'immeuble loué), et un locataire (= le preneur), portant sur la jouissance d'un immeuble, moyennant le paiement d’un loyer.
. Si rien n’est précisé sur celui-ci, il est résiliable dans le respect des dispositions de la loi. Dans la majorité des cas, vous allez remplacer le
bailleur
Personne qui donne en location. Il peut s'agir du propriétaire mais également d'un locataire qui sous-loue ou, de manière plus générale, de toute personne titulaire du droit de donner en location.
et cela ne change rien pour le locataire.
2/ Parfois, les locataires font enregistrer le bail à l’insu du propriétaire. Les acquéreurs devraient dès lors également se renseigner au bureau de l’
enregistrement
Tous les actes notariés sont déposés par le notaire à l'administration de l'enregistrement dans les 15 jours de la signature. Cette administration dépend du ministère des finances: sa première fonction est donc d'ordre fiscal. En déposant l'acte, le notaire devra verser le montant des droits (taxe) dus au Trésor public. L'administration lui rendra l'acte, après y avoir apposé un cachet indiquant le lieu et la date de l'enregistrement et le montant des droits perçus.
de l’endroit où se trouve l’immeuble pour demander s’il n’existe pas de bail enregistré. Bien entendu, ils peuvent demander à leur notaire d’effectuer cette démarche, ce dernier n’hésitera pas à leur rendre ce service.
3/ Rédiger correctement le courrier de renon adressé au locataire : plusieurs formalités doivent être respectées. Vous avez tout intérêt à vous informer préalablement. Certains motifs facilitent la résiliation, tels que l’occupation personnelle ou la réalisation de gros travaux dans l’immeuble. Un renon sans motif est possible moyennant une indemnité.
4/ Discuter avec le locataire : cela permet souvent d’éviter des problèmes par la suite, par exemple en signant un accord mentionnant les modalités de dé part Titre de propriété portant sur le capital d’une entreprise. On parle de « part » dans le cadre d’une société simple (SNC ou SComm), contrairement aux SA, SRL et SC pour lesquelles on parle d’actions. du locataire.
Notons enfin qu’il existe une règlementation spécifique lorsque le bien acheté est déjà occupé à des fins commerciales. Si le locataire est un commerçant ou agriculteur, mieux vaut se renseigner auprès d’un professionnel en vérifiant, par exemple, l’existence éventuelle d’un droit de préemption Le droit de préemption est un droit d’origine légale ou contractuelle accordé à une personne privée (locataire, fermier, indivisaire, etc.) ou publique et qui lui permet d’acheter un bien par priorité à l’acquéreur, et dans les mêmes conditions que ce dernier. Plus d’infos pour Bruxelles / Wallonie. .
Votre notaire pourra vous conseiller au mieux sur ce sujet.
Conditions et délais pour mettre fin au bail
Si le contrat de bail a date certaine Date à partir de laquelle l’existence d’un contrat n’est plus contestable. Elle est établie par : l'enregistrement ; le décès de l'une des parties qui l'a signé ; sa constatation dans un acte authentique : un exploit d'huissier, un jugement, un acte notarié. avant l'achat du bien loué, l'acquéreur sera tenu aux droits et obligations de l'ancien bailleur à dater de la signature de l' acte authentique Un acte authentique est un document rédigé conformément aux formalités légales par un officier public habilité par la loi (notaire, officier d'état civil, huissier de justice). Il se distingue de l'acte sous seing privé qui requiert uniquement la signature de deux contractants. L'acte authentique est revêtu de la force exécutoire (comme pour un jugement), ce qui signifie que les signataires peuvent donc, en principe, faire appel directement à un huissier en cas de non-respect de l'acte. Ils peuvent donc en obtenir l'exécution forcée. . Il devra donc respecter le bail exactement de la même manière que le bailleur initial et aura les mêmes droits et obligations que lui. Pour mettre fin au bail, il faudra donner un préavis de 6 mois.
Si le contrat de bail n'a pas date certaine, il faut distinguer 2 cas de figure :
- Si le
preneur
Personne qui accepte de prendre en location ou en leasing. Il peut s'agir d'un locataire ou d'un sous-locataire.
occupe les lieux depuis moins de 6 mois, l'acquéreur pourra mettre fin au bail sans motif ni indemnité. - Si le preneur occupe les lieux depuis au moins 6 mois, l'acquéreur sera également tenu aux droits et obligations du bailleur. Cependant, il aura la possibilité de mettre fin au bail moyennant les conditions cumulatives suivantes :
- En Région de Bruxelles-Capitale, donner un congé de 6 mois au locataire en vue d'occuper le bien personnellement et le lui notifier dans un délai de 6 mois à compter de la signature de l'acte authentique.
- En Région wallonne, les conditions sont identiques mais le congé donné par l'acquéreur peut être réduit à 3 mois si le congé est notifié dans un délai de 3 mois à compter la signature de l'acte authentique.
Cette résiliation peut avoir lieu sans attendre la fin d'un triennat. Attention toutefois qu'une fois le délai de 3 mois (en Région wallonne) ou 6 mois (en Région bruxelloise) écoulé après la passation de l'acte notarié, l'acquéreur perd cet avantage particulier accordé par la loi. Il devra alors respecter le bail tout comme le bailleur initial.
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