Le logement familial en cas de séparation
Une rupture apporte non seulement beaucoup d’émotions, mais aussi un certain nombre de problèmes pratiques. L’une des questions les plus importantes ici est de savoir ce qu’il adviendra de la maison familiale.
Vous êtes locataires de l'habitation ?
Lorsque vous louez un logement, deux options s’offrent à vous en cas de séparation :
- Résiliation du
bail
Contrat de location qui suppose un accord entre un bailleur (habituellement le propriétaire de l'immeuble loué), et un locataire (= le preneur), portant sur la jouissance d'un immeuble, moyennant le paiement d’un loyer.
- Transfert du contrat de location à l’un des ex-partenaires
Si l’un des ex-partenaires souhaite rester dans le logement, le contrat de bail doit être modifié. Cela peut se faire en supprimant le partenaire sortant ou en ajoutant un avenant au contrat existant. N’oubliez pas de conclure des accords sur la garantie Une garantie est un engagement qui assure l’exécution d’un contrat, d’une obligation. En l’occurrence, la garantie est la somme versée par l’acquéreur à la signature du compromis. Cette somme reste sa propriété jusqu’au jour de la signature de l’acte où elle devient un acompte à valoir sur le prix de vente. de loyer : elle doit être libérée et payée à nouveau par l’ex-partenaire qui reprend le contrat de location.
Vous êtes propriétaires de l'habitation ?
Option 1 : Vente du bien
Il arrive parfois que les ex-partenaires préfèrent vendre l'immeuble. Mathématiquement, cette solution est la plus simple : après remboursement des dettes éventuelles (solde de l'emprunt, paiement des précomptes, frais de
mainlevée
Acte notarié destiné à radier une inscription hypothécaire qui grève un bien immobilier. Le notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique de vente d'un bien immobilier grevé d'une hypothèque est obligé de procéder à la mainlevée de cette inscription hypothécaire afin de délivrer à l'acquéreur un bien quitte et libre de toute inscription. Pour ce faire, une provision sera demandée par le notaire au vendeur.
,...), le solde du prix est partagé entre eux. Mais, chacun des deux devra trouver un nouveau logement, avec tous les frais que cela va engendrer.
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Option 2 : Reprise de l'immeuble par un des époux
Souvent, le couple estimera que, malgré leur désaccord, ils peuvent s'entendre pour attribuer la maison à l'un d'eux. Dans ce cas, ils doivent d'abord se mettre d'accord pour savoir qui reprendra la maison. Si les deux souhaitent la reprendre, on peut proposer qu'elle soit attribuée à celui qui propose à l'autre la base financière la plus élevée.
Bien entendu, celui qui reprend l'immeuble devra indemniser l'autre, en lui versant un montant. La formule la plus souvent appliquée est la suivante : il faut d'abord déterminer la valeur actuelle de la maison ; à défaut d'accord sur la valeur, il faut s'en référer à l'avis d'un expert qu'il faut choisir ensemble. Ensuite, il faut déduire de cette valeur brute l'ensemble des charges et remboursements relatifs à la maison (le solde en capital de l'emprunt hypothécaire, le remboursement des sommes personnelles que l'un d'eux a investi dans la maison, ...). La différence représente la valeur nette qu'il faudra partager en deux. Celui qui reprend l'immeuble versera à l'autre la moitié de cette valeur nette et devra supporter les remboursements précités.
Pour cette solution, il faudra demander l'accord de l'institution financière sur le principe de l'opération. Cette dernière acceptera de décharger définitivement celui qui abandonne ses droits dans l'immeuble moyennant le respect de certaines conditions (par exemple, vérification des revenus de celui qui reprend, souscription de nouvelle assurance-vie, intervention d'une caution Se porter aval ou caution, c'est accepter de garantir les engagements d'une autre personne, au risque de se voir sollicité si cette personne n'exécute pas ses obligations. On peut limiter son implication, dans le temps ou dans les montants. Il existe différents degrés d'engagement (caution simple, solidaire, indivisible, hypothécaire). , ...)
Celui qui reprend l'immeuble bénéficiera d'avantages considérables : il évitera les frais de déménagement, et il ne devra payer que des droits d'enregistrement Les droits d’enregistrement sont un impôt perçu par l’État lors de la formalité d'enregistrement d'un acte ou d'un écrit par l’administration. L’enregistrement des actes notariés est obligatoire. Voir infofiches Bruxelles / Wallonie / Module de calcul de frais d’acte d’achat réduits. Ces avantages pourront être pris en considération dans le cadre du calcul de la somme à payer à l'autre.
La reprise d'immeuble pourra être décidée dans le cadre des conventions préalables (pour une procédure de divorce par consentement mutuel) ou de la liquidation définitive (pour une procédure pour désunion irrémédiable La désunion est irrémédiable lorsqu’elle rend raisonnablement impossible la poursuite de la vie commune et la reprise de celle-ci entre les époux. ). Pour les couples non mariés, elle se fait à n'importe quel moment.
L'attribution préférentielle
Il existe toutefois une exception au principe de l'égalité des époux dans le cadre du partage de leurs biens. Sauf dans le cadre d'une procédure par consentement mutuel, un des deux époux peut s'adresser au Tribunal en lui demandant un droit de préférence Le droit de préférence est un droit d’origine contractuelle accordé à une personne et qui consiste notamment en la possibilité d’acheter un bien par priorité à toute autre personne, lorsqu’il sera mis en vente. pour reprendre l'immeuble commun. Le Tribunal pourra la lui accorder en fonction de ce qu'il estimera équitable : par exemple, la préférence accordée à l'époux médecin pour l'appartement dans lequel il exerce sa profession, ou la préférence accordée à Madame pour la maison où elle souhaite rester avec ses enfants. Bien entendu, celui qui obtiendra ce droit de préférence devra indemniser l'autre en fonction des mêmes principes que ceux qui ont été exposés ci-dessus.
Des apports différents ?
Notez qu'il arrive parfois que les époux achètent une maison avec des apports différents, ou que l'un d’entre eux investisse un peu plus que l’autre dans la maison au fil des années (par exemple en effectuant certains travaux à ses frais). Ce sont également des facteurs dont il faut tenir compte lors du calcul du prix ou lors d'une vente. En cas de reprise, celui qui reprend la maison devra prendre en charge les futurs remboursements du capital Le capital est constitué des montants et des biens qui sont apportés par les actionnaires à l’occasion de la constitution de la société ou d’une augmentation de capital ultérieure. Le capital est en principe invariable, sauf en cas de modification statutaire. Lors de la constitution de la société, les statuts précisent quel sera le montant de ce capital. Ce capital sera divisé en actions, représentatives de ce capital. Une fois que le capital et le nombre d’actions à émettre en contrepartie sont déterminés, il doit correspondre à un engagement des fondateurs à apporter ce capital à la société, chacun pour la quote-part qu’ils ont déterminée à l’avance. Ils souscrivent ainsi au capital. Le capital est exigé uniquement pour la SA. En contrepartie de leur apport en capital, les fondateurs recevront des actions de la société, représentatives de ce capital. Ce capital doit être intégralement souscrit à la constitution de la société, ce qui signifie que le montant du capital déterminé dans les statuts de la société doit correspondre à la somme des engagements des fondateurs. et des intérêts du crédit hypothécaire, car il devient alors le seul emprunteur.
Les époux doivent d'abord aller au bout de leur procédure de divorce, et le faire inscrire dans les registres de l'état civil, avant de pouvoir racheter la part de leur ex-conjoint.
Et s’ils ne sont pas d'accord sur celui ou celle qui reprendra la maison ? Ils devront alors passer par les tribunaux. Le juge prendra en compte les intérêts des parties et des enfants. Le fait, par exemple, qu'un époux exerce sa profession dans la maison peut jouer un rôle.
Option 3 : Garder la maison en indivision
Enfin, les ex-époux peuvent choisir de conserver la maison en indivision, de sorte qu'ils en restent tous deux copropriétaires. Cela peut, par exemple, arriver lorsque les conjoints travaillent ensemble dans un commerce situé dans le même bâtiment que la maison.
Malheureusement, la rupture d'un couple a souvent aussi des conséquences financières. Les époux partagent leurs droits de propriété et revoient leurs engagements envers leur banque.
Lorsqu'un des 2 époux « rachète » la part de l'autre, il faut payer des droits d’
enregistrement
Tous les actes notariés sont déposés par le notaire à l'administration de l'enregistrement dans les 15 jours de la signature. Cette administration dépend du ministère des finances: sa première fonction est donc d'ordre fiscal. En déposant l'acte, le notaire devra verser le montant des droits (taxe) dus au Trésor public. L'administration lui rendra l'acte, après y avoir apposé un cachet indiquant le lieu et la date de l'enregistrement et le montant des droits perçus.
, appelés dans le langage courant dans ce cas-ci « droits de partage ».
En Wallonie et à Bruxelles, ces droits sont toujours fixés à 1% de la valeur convenue du bien, telle qu'elle est attestée par l'acte. Attention : si la valeur de vente réelle s’avère finalement supérieure à celle mentionnée dans l'acte, les droits d'enregistrement seront calculés sur cette dernière valeur.
En Flandre, par contre, seuls les couples mariés et les cohabitants légaux « bénéficient » de ce taux 1%. Et encore, pour les cohabitants légaux, il faut que certaines conditions soient remplies : la cohabitation légale doit avoir duré au moins un an, et la répartition des biens doit avoir lieu dans les
Est-ce que je risque de me retrouver à la rue si le logement familial est au nom de mon partenaire ?
Pour les couples mariés, la réponse est non. Les deux conjoints doivent être d’accord pour vendre le logement familial. S’ils l’ont acheté ensemble, il faut veiller à ce que le partage se fasse correctement au moment du divorce. S’ils sont locataires et qu’ils ne parviennent pas à s’entendre pour savoir qui doit partir, c’est le juge qui décide pour eux.
Pour les cohabitants légaux : Non. Même si l’un des deux partenaires est l’unique propriétaire ou locataire de l’habitation, il ne peut pas purement et simplement mettre l’autre à la porte. En l’absence d’un
contrat de vie commune
Egalement appelé contrat de cohabitation, il s'agit de l'acte notarié par lequel les cohabitants légaux peuvent apporter des précisions, et, de manière plus générale, stipuler tout ce qu’ils souhaitent pourvu qu’ils ne portent pas atteinte à l’ordre public ou aux bonnes mœurs ou au droit de l’autorité parentale. Ce contrat sera annexé à la déclaration de cohabitation légale auprès de l’office de l’état-civil de la commune.
déterminant ce qu’il advient de l’habitation familiale, les deux partenaires doivent trouver un accord, éventuellement avec l’intervention du juge.
Pour les cohabitants de fait : Oui. Si l’un des deux cohabitants est propriétaire, il peut en principe décider à tout moment de vendre le logement familial Le logement familial est le lieu privilégié où la famille se loge, mange, partage ses loisirs : là où elle vit et où chacun de ses membres peut s'épanouir. Il s'agit du lieu où la famille habite réellement. Il ne s'agit pas nécessairement du domicile. Ainsi, une même personne pourrait avoir un domicile (où elle exerce par exemple son activité professionnelle) et une résidence (où elle habite avec son conjoint et ses enfants). Le logement familial bénéficie d’une protection : lorsqu’il appartient à un seul des époux ou cohabitant légal, celui-ci ne peut vendre ou hypothéquer cet immeuble sans l’accord de son époux ou de son cohabitant légal. . L’autre est contraint de s’adresser au juge s’il n’est pas d’accord. Lorsque le contrat de bail n’a été signé que par un seul des deux partenaires, il peut obliger l’autre à partir.
Une séparation, un logement, mille questions ?
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Vente, rachat, indivision Un bien immobilier se trouve en indivision lorsque plusieurs personnes disposent sur ce bien de droits de même nature (par exemple en pleine-propriété, usufruit ou en nue-propriété). En droit, ces personnes sont appelées « coindivisaires ». Pour mettre fin à cette situation, les coindivisaires doivent sortir d’indivision, soit par un accord amiable, soit par la voie judiciaire. , bail : il n’y a pas de réponse toute faite, seulement celle qui vous conviendra vraiment.
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