Acheter un terrain et construire
Recherche d'un terrain
Avant toute acquisition, d'autres éléments devront être pris en compte :
- Renseignez-vous sur la
superficie
Le droit de superficie consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur le terrain d'autrui durant une période déterminée. A son expiration, le propriétaire du terrain devient également propriétaire de tout ce qui a été construit, à charge pour lui de les payer à leur valeur à la fin du contrat. Le droit de superficie, d'une durée maximale de 50 ans, est souvent utilisé pour des raisons fiscales.
exacte du terrain et l'existence éventuelle d'un mesurage. Cela vous permettra déjà de déterminer la surface maximale de la maison que vous ferez construire. Vous pourrez aussi vérifier si un bornage a été effectué : en effet, il est déjà arrivé que des propriétaires voisins déplacent des clôtures pour agrandir leur propriété ! Vérifiez également la situation du terrain, son ensoleillement ou son environnement immédiat. - Ensuite, vérifiez les différentes prescriptions urbanistiques. Qu'est-il possible de construire ? Une maison unifamiliale, une fermette, un chalet de vacances ? Pour ceux qui ne sont pas pressés de construire, il faudra vérifier s'il existe une obligation Titre représentatif d’une dette de la société (leurs propriétaires sont de simples créanciers). de bâtir.
- Si le terrain fait partie d'un lotissement, vous devrez respecter les conditions imposées dans l'acte de lotissement et vous renseigner sur l'existence d'éventuelles servitudes.
- Vous devrez supporter des frais importants de raccordement aux différents réseaux publics d'eau, de gaz, d'électricité, de télédistribution ou d'égouts.
- Attention à ce que le terrain ne soit pas déjà occupé. Si c’est le cas, demandez les informations sur les conditions à respecter pour obtenir la libération du bien.
- Vous pouvez également procéder à une analyse du sol avant d’acquérir le terrain. Elle déterminera la stabilité du sol.
Si toutes ces précautions sont prises, vous serez mieux armé pour vous lancer dans la grande aventure.
Le permis d'urbanisation (anciennement permis de lotir)
On entend souvent parler de "permis de lotir". Mais de quoi s'agit-il ?
- En Région wallonne, le permis d’urbanisation (à ne pas confondre avec le permis d’urbanisme !) a remplacé le permis de lotir en Région wallonne. Un permis d’urbanisation n’est obligatoire (sauf exceptions) que lorsque le terrain est divisé en (au moins) trois lots non bâtis destinés à l’habitation. Demandez conseil à votre notaire pour plus d’informations.
- À Bruxelles, on peut lotir en ne créant qu’un seul lot non bâti.
- En Flandre, on peut également lotir en ne créant qu’un seul lot non bâti. On vise non seulement la construction d’une habitation, mais également celle d’un bâtiment industriel, artisanal ou commercial.
Il faut un permis préalable pour pouvoir lotir un terrain. Pour l'obtenir, adressez-vous à l'administration communale où le terrain est situé. Mais, attention, ce n'est pas parce qu'il existe un permis de lotir que vous serez dispensé d'introduire une demande de permis d'urbanisme Le permis d’urbanisme est une autorisation donnée par une autorité administrative (en général la commune) pour réaliser certains actes et travaux comme construire, démolir, agrandir, changer l’affectation d’un bien, modifier sensiblement le relief du sol, placer une enseigne, abattre un arbre, etc. Attention, le permis doit être demandé et obtenu avant le début des travaux et sa durée de validité est limitée. Les actes et travaux soumis à permis d'urbanisme sont listés par le Code Bruxellois de l'Aménagement du Territoire (CoBAT) et par le Code de développement du territoire (CoDT Région wallonne). Plus d’infos ici. lorsque vous voudrez effectivement construire votre maison.
Toutes ces procédures sont longues et fastidieuses. Il vaut donc mieux s'y prendre bien à temps, et disposer de tous les renseignements avant de les introduire.
Le certificat d'urbanisme
Chaque intéressé peut demander à l'administration les renseignements concernant un immeuble en particulier grâce au certificat d'urbanisme Le certificat d’urbanisme est un document délivré par la commune. Il peut être demandé par toute personne intéressée par un bien (un acheteur potentiel par exemple). Attention, les certificats d’urbanisme ne vous autorisent pas à effectuer les travaux sans permis. En Région wallonne, il existe deux modèles de certificat : le certificat d’urbanisme n°1, reprenant des informations générales sur le statut urbanistique d’un bien et indiquant toutes les contraintes et obligations qui s’appliquent au bien et pouvant avoir une influence sur l’obtention d’un permis ; le certificat d’urbanisme n°2, donnant un avis officiel sur un avant-projet ou une esquisse des travaux envisagés. En région bruxelloise, le certificat d’urbanisme est un accord de principe sur un projet de réalisation de travaux, il est en général demandé pour des projets importants pour lesquels les demandeurs souhaitent obtenir des garanties d’obtention de permis d’urbanisme. Vous trouverez également plus d’infos sur le site urbanisme.brussels et ici. . Il s’agit d’un document préalable au permis d'urbanisme - une sorte de " pré-permis " - dont la demande est facultative. Ce certificat fournit des informations générales sur le statut urbanistique du bien et indique toutes les contraintes et prescriptions réglementaires qui s'appliquent à ce bien et qui peuvent avoir une influence sur l'obtention ou non d'un permis (d'urbanisme ou d'urbanisation).
Attention, si vous n’en faites pas la demande, il sera indiqué que le vendeur ne prend aucun engagement quant à la possibilité de construire ou non sur le terrain vendu.
Alors n'hésitez pas à vous adresser à votre administration communale pour l'obtenir.
Le permis d'urbanisme (anciennement permis de bâtir)
Même si un terrain a la qualification de terrain "à bâtir", les constructions et la plupart des travaux sont soumis à l'obtention d'un permis préalable. La notion de permis d'urbanisme regroupe cependant toute une série d'autorisations, allant du permis de construire au permis de démolir.
N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre administration sur les documents à apporter. Les règles varient d’une région à une autre.
Le droit d'accession
En vertu du droit d'accession, tout ce qui s'unit et s'incorpore à un bien appartient automatiquement au propriétaire du bien.
En matière immobilière, lorsque des ouvrages et des constructions ont été réalisés par un tiers avec ses matériaux, le propriétaire de l'immeuble a, en principe, le droit, soit de les conserver, soit d'obliger ce tiers à les enlever. Il est aussi possible de renoncer à ce droit d' accession Le droit d'accession permet au propriétaire d'un terrain de devenir automatiquement propriétaire des bâtiments et plantations qui y sont respectivement érigés ou plantées, même par un tiers. Les éventuels dédommagements sont réglés par la loi. .
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