Bail à ferme
Définition
Un
bail
Contrat de location qui suppose un accord entre un bailleur (habituellement le propriétaire de l'immeuble loué), et un locataire (= le preneur), portant sur la jouissance d'un immeuble, moyennant le paiement d’un loyer.
à ferme est un contrat de location d'un bien immobilier (terres agricoles, bâtiments) par un propriétaire (
bailleur
Personne qui donne en location. Il peut s'agir du propriétaire mais également d'un locataire qui sous-loue ou, de manière plus générale, de toute personne titulaire du droit de donner en location.
) à un exploitant agricole (
preneur
Personne qui accepte de prendre en location ou en leasing. Il peut s'agir d'un locataire ou d'un sous-locataire.
). Ce contrat permet au preneur d'exploiter les biens pour son activité agricole, moyennant le paiement d'un loyer, appelé fermage.
Pourquoi faire un bail écrit ?
Tout d’abord, parce que c’est obligatoire. Mais aussi parce que c’est utile. Ainsi, un bail écrit contient diverses mentions obligatoires :
- L’identité des parties contractantes (personnes physiques ou morales)
- La date de prise de cours
- La durée du bail
- La désignation cadastrale des parcelles et à tout le moins : la commune où se situent les parcelles, la division, la section, le numéro parcellaire, la contenance ainsi que le nom de la rue ou le lieu-dit
- Le revenu cadastral Le revenu cadastral est un montant fixé par l’administration fiscale, censé correspondre au revenu locatif annuel d’un bien immobilier. Il ne doit pas être confondu avec le précompte immobilier pour lequel le revenu cadastral sert de base de calcul. Plus d’infos ici. non-indexé de chaque parcelle ainsi que la Région agricole dans laquelle se situe chaque parcelle
Il est également important d’avoir un bail ayant
date certaine
Date à partir de laquelle l’existence d’un contrat n’est plus contestable. Elle est établie par :
l'enregistrement ;
le décès de l'une des parties qui l'a signé ;
sa constatation dans un acte authentique : un exploit d'huissier, un jugement, un acte notarié.
pour disposer de l’
opposabilité
L’opposabilité d’un contrat aux tiers (les personnes qui n’ont pas signé le contrat) est le principe selon lequel le contrat crée une situation juridique que les tiers ne peuvent ignorer et qu'ils doivent même respecter.
du bail en cas d’aliénation du bien. À défaut de bail écrit, l’acquéreur peut donner congé pour occupation personnelle moyennant un préavis de 6 mois dans les 3 mois de l’acquisition.
Enfin, certaines facultés sont réservées aux baux écrits :
- La durée du bail (bail de plus de 9 ans, bail de courte durée, bail de fin de carrière, la jonction de parcelle, …)
- Le congé pour vendre
- Les terrains à bâtir et à destination industrielle
- Les clauses « environnementales »
- Droit de donner congé en cas de décès du preneur
- Autorisations diverses
Pourquoi faire un bail notarié ?
Un bail notarié présente divers autres avantages. Tout d’abord, parce qu’il a
force exécutoire
La force exécutoire de l’acte authentique signifie que ce qui a été décidé dans l’acte doit être exécuté. Quand il s'agit d'un acte authentique, aucune décision judiciaire préalable ne sera nécessaire: le créancier pourra directement s’adresser à un huissier sans passer par un juge pour poursuivre son débiteur. Par contre, si des particuliers signent un contrat entre eux: il s'agira d'une convention sous seing privé. Si une des parties ne respecte pas ses engagements, il faudra une décision judiciaire pour l'y contraindre.
. Ensuite, parce que la loi l’impose pour les baux de longue durée et de carrière (qui doivent être transcrits). Et, cerise sur le gâteau, parce que les différentes parties bénéficient des conseils d’un professionnel.
Certains avantages fiscaux sont réservés aux baux notariés. Citons, les majorations de fermage pour les baux de longue durée ou les réductions des droits de
donation
Une donation est un contrat par lequel le donateur (celui qui donne) transmet un bien au donataire (celui qui reçoit), dans un but désintéressé.
et de
succession
Transmission du patrimoine d'une personne défunte ou masse du patrimoine ainsi transmis.
pour les baux de longue durée et de carrière.
