Résoudre les conflits relatifs au bail
Les causes de mésentente entre le bailleur et le locataire peuvent être nombreuses et très différentes. S'ils ne parviennent pas à résoudre ensemble leurs difficultés, ils devront demander l'intervention d'un tribunal qui sera chargé de régler les problèmes.
Le juge compétent : le juge de paix
Tout litige locatif existant (par exemple : le
bailleur
Personne qui donne en location. Il peut s'agir du propriétaire mais également d'un locataire qui sous-loue ou, de manière plus générale, de toute personne titulaire du droit de donner en location.
ne fait pas exécuter les travaux nécessaires ; le locataire ne paie pas les loyers ; il existe de gros troubles de
jouissance
La jouissance est le droit de pouvoir utiliser une chose, d’en profiter. Dans le cadre de la vente d’un immeuble et à compter de la signature de l’acte, l’acheteur peut utiliser le bien acheté. Par exemple, il peut y habiter personnellement ou le louer. Si le bien est loué, l’acquéreur en aura la jouissance par la perception des loyers (avec décompte pour le mois en cours à la signature de l’acte authentique, si applicable).
dans l'immeuble ; le locataire demande la prorogation du
bail
Contrat de location qui suppose un accord entre un bailleur (habituellement le propriétaire de l'immeuble loué), et un locataire (= le preneur), portant sur la jouissance d'un immeuble, moyennant le paiement d’un loyer.
que le bailleur lui refuse ; etc.) peut être porté devant le juge de paix du lieu où se trouve le bien loué.
Chaque province comprend un ou plusieurs arrondissements judiciaires qui, à leur tour, sont divisés en plusieurs cantons judiciaires. Chaque canton est le siège d'une justice de paix. Pour connaître l'adresse de la justice de paix, il suffit généralement de consulter l'administration communale du lieu où se trouve l'habitation.
Le juge de paix est le magistrat de proximité. Il est nommé dans son canton à titre définitif : c'est donc lui qui connaît le mieux les usages locaux, et toutes les particularités du canton. Il est donc le mieux placé pour aider les bailleurs et locataires à résoudre l'ensemble de leurs difficultés. Pour ces raisons, la loi lui a confié le soin de régler tous les problèmes locatifs.
La procédure en conciliation
Il est toujours plus facile de régler ces problèmes en se parlant ! Pour cette raison, la loi a rendu obligatoire pour le juge de réaliser une tentative de conciliation La conciliation est un processus alternatif de règlement d’un conflit par lequel un tiers neutre, un conciliateur, entend et conseille chaque partie pour les aider à trouver une solution au litige. Cette proposition de solution ne s’impose toutefois pas aux parties. entre les parties.
Celui qui souhaite introduire cette procédure peut s'adresser au greffe et déposer une demande (appelée "
requête
Une requête est une demande écrite adressée au juge sans mise en cause d'un adversaire, dans le cas où la situation à régler est urgente et où le contexte de l'affaire ne nécessite pas que s'instaure un débat contradictoire. La requête est parfois conjointe, lorsque les deux parties saisissent un tribunal d'un commun accord.
"). Le greffe convoque ensuite les parties par simple lettre. La convocation indique la date à laquelle le juge les entendra.
Le juge écoute les parties, et proposera généralement une solution. Plusieurs possibilités peuvent se présenter :
- si une des parties ne se présente pas, une procédure judiciaire pourra être envisagée.
- si le juge de paix parvient à concilier les parties, il leur fera signer un procès-verbal d'accord, qui aura la même valeur qu'un jugement. Si une des parties ne respecte pas volontairement les termes de l'accord, l'autre partie pourra l'y contraindre.
- si le juge de paix ne réussit pas à concilier les parties, il ne restera que la procédure judiciaire.
La médiation
La médiation La médiation est un processus alternatif de règlement d’un conflit par lequel un tiers neutre, un médiateur, entend les parties et les aide à trouver par elles-mêmes une solution acceptable à leur litige. Plus d’infos ici. est un processus d’aide à la décision, visant la responsabilisation et l’autonomie des personnes. Elle permet de trouver des solutions négociées de manière contributive par toutes les parties. L’accord de médiation fait l’objet d’un écrit daté et signé par les parties et par le médiateur. Une fois l’accord intervenu, les parties doivent introduire une requête devant le juge compétent afin de faire homologuer l’accord.
La procédure judiciaire
Si le juge de paix n'est pas parvenu à mettre le bailleur et le locataire d'accord, la partie demanderesse devra prendre l'initiative d'introduire une procédure judiciaire. Il existe plusieurs manières d'introduire la procédure. Le recours au juge de paix ne doit cependant être considéré que comme le dernier recours.
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Le bailleur et le locataire constatent l'existence de leurs problèmes qu'ils ne peuvent pas résoudre ensemble. Ils peuvent signer ensemble un document par lequel ils définissent les problèmes et leur position respective, et demander au juge de se prononcer sur les différents points. Cette procédure est beaucoup plus rapide et entraîne des frais de justice extrêmement réduits. Par contre, elle nécessite l'accord des deux parties pour porter le litige devant le Tribunal.
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Celui qui souhaite l'intervention du juge peut saisir le juge de paix en déposant une demande (une requête) en double exemplaire au greffe de la justice de paix. Attention, la requête n'est pas toujours facile à rédiger. Le greffier convoque les parties à une audience du juge de paix, par un pli recommandé auquel la requête est annexée : cela permet à chacun de connaître les motifs invoqués et d'être présent à l'audience. Cette procédure permet d'éviter les frais d'un exploit d'huissier.
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La procédure peut également être introduite par assignation ou citation La citation est le document qui, selon les procédures et les juridictions saisies, est transmis soit par lettre recommandée soit par voie d'huissier, à une personne obligée de se présenter devant un tribunal.
(c'est-à-dire un exploit d'huissier dans lequel une partie des arguments du demandeur sont repris). Cela signifie que le demandeur peut s'adresser à un huissier de justice qui se rendra chez le défendeur en lui communiquant la date à laquelle il devra comparaître devant le juge. Cette procédure est cependant moins rapide et entraîne plus de frais que les autres.La loi n'impose pas l'intervention d'un avocat. Elle est cependant fortement conseillée. Celui qui n'a pas les moyens financiers suffisants pour demander l'assistance d'un avocat peut toujours s'adresser au bureau de consultation et de défense.
À l'audience, chacun pourra développer ses arguments, en déposant éventuellement un dossier complet et un écrit reprenant tous les arguments développés (appelé "conclusions"). Le juge prononcera ensuite son jugement et pourra prendre différentes mesures comme, par exemple, la condamnation du locataire au paiement d'arrières de loyers, la condamnation du propriétaire à effectuer les travaux nécessaires, l'expulsion du locataire, etc.
Si une des parties n'a pas comparu, elle pourra toujours s'opposer au jugement en demandant au juge de paix de recommencer la procédure. Il est préférable de demander à un avocat de se charger de cette éventuelle procédure en opposition. De même, si une des parties n'accepte pas les termes du jugement, et décide de faire appel : cela signifie qu'elle pourra demander qu'un autre tribunal soit chargé de régler le litige. Dans ce cas, l'affaire reviendra devant le tribunal de première instance.