Décès d'une des parties en cours de bail
Le contrat de
bail
Contrat de location qui suppose un accord entre un bailleur (habituellement le propriétaire de l'immeuble loué), et un locataire (= le preneur), portant sur la jouissance d'un immeuble, moyennant le paiement d’un loyer.
(verbal ou écrit) ne prend pas fin par le décès du propriétaire ou du locataire (sauf en cas de
bail à vie
Contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) donne en location à un locataire un bien immobilier jusqu'au décès de ce dernier.
). Les héritiers devront respecter les droits et les obligations du défunt.
Si le contrat ne prévoit pas de clause Une clause est une phrase ou un ensemble de phrases contenues dans le texte d'un acte juridique où sont définis les droits et les obligations des personnes concernées par cet acte. indiquant que le bail prend fin par le décès d'une des parties, les héritiers du défunt seront tenus de le respecter. La situation est évidemment différente si c'est le propriétaire qui meurt, ou si c'est le locataire qui décède.
Attention, le conjoint marié ou le
cohabitant légal
Les cohabitants légaux sont les personnes qui, sans être mariées, ont fait constater leur volonté de vivre ensemble par le biais d’une déclaration écrite, remise à l’officier de l’état-civil de la commune dans laquelle le domicile retenu est situé. Du point de vue du droit fiscal des successions, les cohabitants légaux sont assimilées aux époux. Plus d'infos
survivant au défunt continue le bail. Il en va de même pour le
cohabitant de fait
Est considéré comme vivant en cohabitation de fait : un couple qui entend s'installer sous un même toit de manière stable et durable. Aucun lien juridique n'est créé entre les partenaires, de sorte qu'ils restent parfaitement indépendants l'un de l'autre.
ou toute autre personne qui a signé le contrat de bail.
Décès du bailleur
Lorsque les héritiers succèdent au défunt, ils reprennent ses droits et doivent respecter ses obligations. Ils doivent donc laisser le locataire profiter paisiblement du bien et veiller à effectuer les réparations nécessaires. Ils doivent aussi respecter le terme du bail, comme le défunt devait le faire.
En pratique, les héritiers devraient prendre contact avec les locataires le plus tôt possible pour se faire connaître et pour leur communiquer les nouvelles instructions pour le paiement du loyer. Ils ont tout intérêt à désigner ensemble un mandataire qui sera chargé de régler tous les problèmes qui pourraient exister. De leur côté, les locataires pourront exiger une preuve de la
dévolution
En matière successorale, action de déterminer les héritiers.
de la
succession
Transmission du patrimoine d'une personne défunte ou masse du patrimoine ainsi transmis.
pour savoir avec précision qui sont les nouveaux propriétaires, et une copie du
mandat
C’est un contrat par lequel une personne donne le pouvoir à une autre personne de faire quelque chose à sa place, en son nom et pour son compte. On parle aussi de « procuration ».
si les héritiers ont nommé un mandataire. Si les locataires désirent signifier un renon aux héritiers, ils devront notifier séparément le congé à chacun des héritiers.
Rappelons toutefois que, si, parmi les héritiers, il y en a un qui recueille l'
usufruit
L'usufruit est un droit, démembré du droit de propriété, d'utiliser et de percevoir les fruits du bien sur lequel il repose. En d'autres termes, l'usufruitier a un droit sur le produit de quelque chose dont quelqu'un d'autre est propriétaire (ce dernier est appelé le "nu-propriétaire").
On peut comparer l'usufruit à un pommier : l'arbre lui-même appartient au nu-propriétaire, mais l'usufruitier peut cueillir les pommes sur l'arbre sa vie durant.
L'usufruitier ne peut pas jamais aliéner le bien (le vendre ou le donner).
Si l'usufruit porte sur un immeuble, l'usufruitier peut continuer à occuper le bien. Il peut aussi le louer et en percevoir les loyers,
Si l'usufruit porte sur un meuble (une voiture par exemple), il peut continuer à l'utiliser sa vie durant.
Si l'usufruit porte sur de l'argent ou des comptes, il peut en percevoir les intérêts (le capital, quant à lui, reste la propriété du nu-propriétaire).
L'usufruitier a par ailleurs des devoirs : il doit maintenir la propriété en état (les frais d'entretien sont à sa charge, le nu-propriétaire, quant à lui, doit seulement se charger des grosses réparations).
de la totalité de l'immeuble loué (par exemple le conjoint survivant), c'est lui seul qui aura la
jouissance
La jouissance est le droit de pouvoir utiliser une chose, d’en profiter. Dans le cadre de la vente d’un immeuble et à compter de la signature de l’acte, l’acheteur peut utiliser le bien acheté. Par exemple, il peut y habiter personnellement ou le louer. Si le bien est loué, l’acquéreur en aura la jouissance par la perception des loyers (avec décompte pour le mois en cours à la signature de l’acte authentique, si applicable).
du bien, et c'est seulement avec lui que les locataires devront traiter.
Décès du locataire
Si le locataire décède, ses droits reviennent à sa succession. Ses héritiers pourront donc continuer à occuper l'immeuble, aux mêmes conditions de loyer, mais ils seront également tenus à toutes les obligations découlant du bail (paiement du loyer, entretien du bien).
Si les héritiers du locataire souhaitent donner leur renon, ils devront tous l'adresser au bailleur Personne qui donne en location. Il peut s'agir du propriétaire mais également d'un locataire qui sous-loue ou, de manière plus générale, de toute personne titulaire du droit de donner en location. : le congé éventuellement donné par l'un d'entre eux ne lie pas les autres.
La situation est beaucoup plus complexe lorsque le locataire décède sans laisser d'héritier connu. S'il s'avère que la succession du locataire est vacante, toute personne intéressée (dont, bien entendu, le bailleur) peut s'adresser au tribunal de première instance ou au juge de paix du lieu du bien.
- En Région bruxelloise
Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail sans préavis ni indemnité et sans qu'il soit nécessaire de recourir préalablement au juge si les lieux ne doivent pas être occupés par les membres du ménage du
preneur
Personne qui accepte de prendre en location ou en leasing. Il peut s'agir d'un locataire ou d'un sous-locataire.
et que les loyers et/ou charges demeurent impayé(e)s durant au moins 2 mois. Les héritiers du preneur ont donc tout intérêt à réagir avant l'expiration de ce délai.
Le bailleur peut disposer librement des biens à dater de la résiliation en respectant les règles du dépôt. Il peut aussi faire libérer la
garantie locative
La garantie locative est une somme d’argent généralement déposée sur un compte bancaire par le locataire pour mieux conforter ses engagements pris vis-à-vis du bailleur dans le cadre d'un contrat de bail (par exemple les charges non payées ou les dégâts locatifs). Elle n’est pas obligatoire mais elle est bien souvent prévue dans le contrat de bail. Elle est transmise à l’acheteur au moment de la signature de l’acte authentique, généralement par le biais d’un document à compléter et fourni par l’agence bancaire.
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à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus. Il devra introduire cette demande devant le juge de paix par une
requête
Une requête est une demande écrite adressée au juge sans mise en cause d'un adversaire, dans le cas où la situation à régler est urgente et où le contexte de l'affaire ne nécessite pas que s'instaure un débat contradictoire. La requête est parfois conjointe, lorsque les deux parties saisissent un tribunal d'un commun accord.
unilatérale.
- En Région wallonne
Le bail peut être résilié 3 mois après le décès du locataire sans préavis ni indemnité.
Tout locataire domicilié dans les lieux loués depuis plus de 6 mois à la date du décès du locataire disposera d'un délai d'1 mois prenant cours à dater du décès pour notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail. Le bailleur dispose d’un délai d’1 mois pour accepter ou refuser cette décision.
Si l’habitation est inoccupée et vide de tout bien au décès du locataire, le bailleur peut demander au juge de résilier le bail sans préavis ou indemnité (moyennant un constat par un huissier).
Si l’habitation est inoccupée mais toujours garnie des biens du locataire décédé, le bailleur peut faire appel à un huissier pour réaliser un inventaire des biens.
Le bailleur peut faire libérer la garantie Une garantie est un engagement qui assure l’exécution d’un contrat, d’une obligation. En l’occurrence, la garantie est la somme versée par l’acquéreur à la signature du compromis. Cette somme reste sa propriété jusqu’au jour de la signature de l’acte où elle devient un acompte à valoir sur le prix de vente. locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge de paix.