L'hypothèque
Au-delà des garanties personnelles que la banque peut solliciter, elle vous demandera surtout, et ce dans la majorité des cas, une garantie sur un bien, sous la forme d’une hypothèque. D’où le terme de « crédit hypothécaire ».
L'hypothèque, c'est quoi ?
L’
hypothèque
Une hypothèque est un droit qui porte sur un immeuble et qui garantit au créancier le paiement d’une dette. Si le débiteur ne respecte pas ses engagements, le créancier aura la possibilité de saisir l'immeuble, de le faire vendre en vente publique, et de se faire rembourser par priorité aux autres créanciers au moyen du prix obtenu.
est le droit accordé à un
créancier
Le créancier est celui à qui est du quelque chose par le débiteur. Par exemple: Mr Dupond emprunte une somme d’argent à sa banque pour financer sa maison. Mr Dupond est le débiteur et la banque est le créancier.
(en l’occurrence, la banque) sur un bien en
garantie
Une garantie est un engagement qui assure l’exécution d’un contrat, d’une obligation. En l’occurrence, la garantie est la somme versée par l’acquéreur à la signature du compromis. Cette somme reste sa propriété jusqu’au jour de la signature de l’acte où elle devient un acompte à valoir sur le prix de vente.
du paiement de la dette. Cela peut être un terrain ou une construction. En d’autres termes, si vous ne remboursez pas votre prêt, la banque pourrait vendre votre bien immobilier pour se faire rembourser.
L'hypothèque dans un acte notarié
Constituer une hypothèque est un contrat. Il faut donc que les deux parties, le créancier et le
débiteur
Le débiteur est une personne qui doit quelque chose (souvent de l’argent) à une autre personne appelée le « créancier ».
, interviennent. Comme la garantie porte sur un immeuble, ce contrat doit être réalisé dans la forme d'un
acte
Document écrit qui constate une convention passée entre une ou plusieurs personnes. On distingue l'acte sous seing privé qui est établi par les cocontractants sous leur seule signature de l'acte authentique qui est dressé et reçu par une personne dotée d'une autorité publique, comme le notaire. L'acte authentique est revêtu de la force exécutoire (comme pour un jugement), ce qui signifie que les signataires peuvent donc, en principe, faire appel directement à un huissier en cas de non-respect de l'acte.
notarié. C'est le notaire qui fera les recherches préalables nécessaires pour s'assurer de ce que celui qui donne l'immeuble en hypothèque en est bien le propriétaire, qu'il peut l'hypothéquer, et qu'il n'y a pas d'autres hypothèques méconnues du créancier. Il rédigera l'acte, le recevra en présence des parties, veillera au paiement des droits fiscaux, et exécutera les formalités nécessaires pour l'inscription au bureau des hypothèques.
La constitution d'hypothèque engendre des frais d'actes : un droit fiscal d'
enregistrement
Tous les actes notariés sont déposés par le notaire à l'administration de l'enregistrement dans les 15 jours de la signature. Cette administration dépend du ministère des finances: sa première fonction est donc d'ordre fiscal. En déposant l'acte, le notaire devra verser le montant des droits (taxe) dus au Trésor public. L'administration lui rendra l'acte, après y avoir apposé un cachet indiquant le lieu et la date de l'enregistrement et le montant des droits perçus.
de 1%, un droit fiscal d'hypothèque, les frais d’inscription de l’hypothèque, les coûts des recherches administratives et l'honoraire notarié. Ces frais seront à charge du débiteur.
D'autres hypothèques ne sont pas constituées par un contrat : il s'agit des hypothèques légales. La loi prévoit dans certains cas la possibilité de prendre une hypothèque sans convention : par exemple, en cas de faillite La faillite est un état de cessation de paiement « continue », c’est le fait de ne plus savoir payer ses dettes, ni respecter les plans d’apurement éventuellement négociés avec ses créanciers et d’avoir perdu leur confiance. La faillite est prononcée par un juge. , ou, surtout, en matière fiscale, où le receveur des contributions peut prendre une hypothèque sur les biens du contribuable, même sans demander son avis !
Une hypothèque ne disparaît pas automatiquement avec le remboursement de la dette. Elle sera périmée automatiquement après un délai de 30 ans, ou de manière anticipée si le créancier signe un acte de
mainlevée
Acte notarié destiné à radier une inscription hypothécaire qui grève un bien immobilier. Le notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique de vente d'un bien immobilier grevé d'une hypothèque est obligé de procéder à la mainlevée de cette inscription hypothécaire afin de délivrer à l'acquéreur un bien quitte et libre de toute inscription. Pour ce faire, une provision sera demandée par le notaire au vendeur.
ou un acte de transfert d'hypothèque.
L'hypothèque pour toute somme
Une hypothèque pour toute somme permet à la banque de se couvrir non seulement pour le crédit immobilier initial, mais aussi pour tous les autres engagements financiers que vous pourriez prendre à l’avenir auprès de cette même banque :
- Un prêt personnel
- Un financement auto
- Un découvert sur votre compte courant
- Une ligne de crédit complémentaire, etc.
Ainsi, si vous ne remboursez pas l’un de ces crédits, même s’il n’a rien à voir avec votre maison ou votre appartement, la banque peut quand même faire vendre votre bien hypothéqué, dans le cadre d’une procédure judiciaire.
Quels sont les avantages ?
- Vous pouvez réutiliser la garantie pour emprunter de nouveau auprès de la même banque, sans devoir repasser par un notaire pour établir une nouvelle hypothèque.
- Cela vous permet souvent d’accéder à des taux plus avantageux, puisque vos emprunts sont garantis.
- Vous évitez les frais d’un nouvel acte notarié, qui peuvent être élevés.
Et les risques ? Cette formule n’est pas sans inconvénients ni dangers :
- Votre bien immobilier garantit toutes vos dettes auprès de la banque, même celles qui n'ont rien à voir avec l’habitation (ex. : un crédit voiture).
- En cas de difficultés financières, vous risquez donc de perdre votre logement, même si vous avez toujours remboursé correctement votre prêt hypothécaire, mais que vous avez un défaut de paiement sur un autre crédit auprès de la même banque.
Une clause Une clause est une phrase ou un ensemble de phrases contenues dans le texte d'un acte juridique où sont définis les droits et les obligations des personnes concernées par cet acte. bien encadrée : pour être valable, l’hypothèque pour toute somme doit être clairement mentionnée dans l’acte notarié. Les créances garanties doivent être déterminées ou déterminables au moment de la signature. Cela signifie que les types de dettes couvertes par l’hypothèque doivent pouvoir être identifiés ou susceptibles d'être déterminées ultérieurement sur base de critères fixés dès le départ.
L'hypothèque pour les accessoires
Chaque acte de prêt hypothécaire prévoit qu'une garantie est prise pour le montant emprunté, mais également pour les accessoires Les accessoires correspondent, en général, à 10% du montant du capital emprunté. Il s'agit du supplément d’inscription pris par la banque pour couvrir les frais non couverts par l’inscription principale (exemples : assurance habitation, frais de saisie, frais de contentieux), dans l’attente de la vente forcée dans les cas où vous ne pouvez plus rembourser votre crédit. Vos frais d’acte sont donc calculés sur 110% de la somme que vous empruntez, pour tenir compte de ces accessoires. . Pourquoi ? En lisant un acte de prêt hypothécaire, on constate qu'une hypothèque est prise pour garantir d'une part le montant du capital Le capital est constitué des montants et des biens qui sont apportés par les actionnaires à l’occasion de la constitution de la société ou d’une augmentation de capital ultérieure. Le capital est en principe invariable, sauf en cas de modification statutaire. Lors de la constitution de la société, les statuts précisent quel sera le montant de ce capital. Ce capital sera divisé en actions, représentatives de ce capital. Une fois que le capital et le nombre d’actions à émettre en contrepartie sont déterminés, il doit correspondre à un engagement des fondateurs à apporter ce capital à la société, chacun pour la quote-part qu’ils ont déterminée à l’avance. Ils souscrivent ainsi au capital. Le capital est exigé uniquement pour la SA. En contrepartie de leur apport en capital, les fondateurs recevront des actions de la société, représentatives de ce capital. Ce capital doit être intégralement souscrit à la constitution de la société, ce qui signifie que le montant du capital déterminé dans les statuts de la société doit correspondre à la somme des engagements des fondateurs. emprunté et d'autre part des accessoires, estimés généralement à dix pour cent de ce capital.
Un droit d'hypothèque Le droit d'hypothèque est une taxe virée directement à l'État par le notaire, lors de l'inscription de l'acte à la conservation des hypothèques. Le droit est fixé à 0.30 % et il est calculé sur le montant du capital et des accessoires, comme le droit d'enregistrement. permet au particulier ou à l'institution financière (banque, compagnie d' assurance Contrat par lequel, contre paiement d'une prime, un assureur s'engage envers un assuré à fournir une prestation stipulée dans le contrat qui les lie au cas où un événement généralement incertain et non souhaité devait survenir. , caisse hypothécaire, ou tout autre créancier) qui a avancé de l'argent, de pouvoir le récupérer en priorité, quitte à recourir à la saisie et à la vente forcée de l'immeuble hypothéqué. Mais quelles sont les sommes que ce créancier aura la certitude de pouvoir récupérer ?
Le créancier voudra avoir la certitude de récupérer le montant réellement prêté, ainsi que tous les frais qu'il avancerait pour récupérer ce qui lui est dû.
Si le débiteur ne rembourse pas la mensualité, il est probable qu'il ne paiera pas non plus les autres sommes qu'il doit. Le créancier aura intérêt à avancer les
primes
Les communautés et régions octroient à certaines conditions
des primes, notamment en cas de rénovation, embellissement,
réhabilitation, acquisition ou construction d'un immeuble,mais aussi dans beaucoup d'autres hypothèses (en présence d'un immeuble insalubre, aux fins d'alléger les frais d'un déménagement…). Plus d'infos...
d'assurance-incendie ou d'assurance-vie que le débiteur n'aurait pas payées. C'est également le créancier qui avancera les frais de poursuite et de procédure (Huissier, Avocat, Tribunal, Commandement, Saisie, Publicité préalable à la vente : tous ces frais risquent d'être fort élevés !). Si le débiteur ne paie pas, le créancier aura également droit à une indemnité de rupture (
Indemnité de remploi
Somme que doit verser à titre de sanction à l'organisme prêteur un emprunteur qui rembourse de manière anticipative son prêt hypothécaire. Pour les crédits hypothécaires aux particuliers, il s'agit d'une indemnité fixe de quelques mois d'intérêts (généralement trois mois).
). L'hypothèque pour les accessoires garantit toutes ces sommes.
Le mandat hypothécaire
La banque peut également se satisfaire d’un
mandat hypothécaire
Un emprunteur peut bénéficier d'un crédit hypothécaire en proposant à son organisme bancaire de donner à ce dernier mandat aux fins de prendre hypothèque si cela se justifie dans le futur (en cas de non-paiement ou de saisie par un tiers, par exemple). De cette manière, aucune hypothèque ne grève le bien acquis et les frais de notaire sont nettement réduits.
. Avec un
mandat
C’est un contrat par lequel une personne donne le pouvoir à une autre personne de faire quelque chose à sa place, en son nom et pour son compte. On parle aussi de « procuration ».
hypothécaire, l’acheteur (l’emprunteur) donne à la banque l’autorisation de prendre une
inscription hypothécaire
Lorsqu’un immeuble doit être grevé d’une hypothèque, il est pris inscription au bureau des hypothèques compétent. S’il s’agit de la première inscription, on dit que celle-ci sera prise en premier rang.
dès que la banque le juge nécessaire. La différence avec l’hypothèque est que l’acheteur donne la permission de contracter une hypothèque, mais la banque ne la prend pas encore et peut ne jamais la prendre. Un mandat hypothécaire doit obligatoirement se faire sous la forme d’un
acte authentique
Un acte authentique est un document rédigé conformément aux formalités légales par un officier public habilité par la loi (notaire, officier d'état civil, huissier de justice). Il se distingue de l'acte sous seing privé qui requiert uniquement la signature de deux contractants.
L'acte authentique est revêtu de la force exécutoire (comme pour un jugement), ce qui signifie que les signataires peuvent donc, en principe, faire appel directement à un huissier en cas de non-respect de l'acte. Ils peuvent donc en obtenir l'exécution forcée.
.
L’avantage d’un mandat hypothécaire est la réduction Sort réservé à une libéralité dont le montant dépasse la quotité disponible. Une donation réductible est une libéralité excessive qui, à la demande des héritiers dont elle entame la réserve, doit être amputée de ce qui excède la quotité disponible. Concrètement, celui qui a reçu devra rendre. des coûts par rapport Lorsqu'un héritier a reçu par donation un bien ou une somme d'argent, on la prend en compte (la rapporte) dans la masse à partager afin de rétablir l'équilibre entre les héritiers. à un acte de crédit. Il n’y a pas de constitution d’hypothèque, et donc, pas de droit d’enregistrement et de droit d’hypothèque à payer. Cependant, comme le mandat porte sur un immeuble, il devra être rédigé dans la forme d'un acte notarié. Outre les frais des recherches et de timbres, le débiteur devra payer un honoraire notarié : le tarif des actes notariés, identique et obligatoire pour tous les notaires, prévoit un honoraire d'un quart de l'honoraire de l'acte d' affectation hypothécaire Acte par lequel une personne met en garantie un bien immobilier pour assurer le remboursement d'une créance (= hypothèque). .
Mais si la banque doit faire usage du mandat, cela coûtera plus cher au débiteur, qui devra supporter les frais du mandat et les frais de l'acte d'affectation hypothécaire.
La mainlevée de l'hypothèque
Souvent, après le remboursement de leur prêt hypothécaire, les emprunteurs reçoivent une lettre de l'institution financière les invitant à faire procéder à la mainlevée de l'inscription hypothécaire.
Dans un acte de prêt hypothécaire, il y a en réalité plusieurs conventions : d'abord une convention financière par laquelle un emprunteur reconnaît avoir reçu une somme d'argent et s'engage à la rembourser suivant certaines modalités, et une convention par laquelle on constitue une garantie hypothécaire sur un immeuble, et qui donne la certitude au créancier de pouvoir récupérer les sommes qui lui sont dues.
Même si ces deux conventions se retrouvent dans un même acte, elles sont indépendantes l'une de l'autre : on peut rembourser la dette sans disparition de la garantie ou l'hypothèque peut changer ou disparaître sans remboursement.
L'inscription hypothécaire est prise pour une durée de 30 ans, quelle que soit la durée de l'emprunt. Si le remboursement a lieu avant l'expiration de ce délai de 30 ans, l'hypothèque subsiste, et elle ne disparaîtra qu'avec l'accord du créancier consigné dans un acte par lequel il renonce à son droit d'hypothèque : il s'agit de l'acte de mainlevée.
En pratique, la mainlevée d'une hypothèque ne sera indispensable que si le propriétaire d'un immeuble le vend, ou s'il désire à nouveau hypothéquer son immeuble. Dans les autres cas, il peut paisiblement attendre l'expiration du délai de 30 ans, et l'hypothèque disparaîtra automatiquement, sans aucun frais.
La mainlevée est un acte notarié, et le notaire devra demander aux représentants de l'institution financière de signer cet acte en sa présence. Il remettra une copie de l'acte au bureau des hypothèques qui se chargera de la radiation.
Cet acte entraîne des frais. Bien sûr, l'État percevra un droit d'enregistrement. Il faudra y ajouter les frais de radiation dus au bureau Sécurité juridique et l'honoraire notarié. Ces frais dépendent du montant de l'hypothèque.
Si plusieurs immeubles avaient été hypothéqués, le débiteur peut, s'il a remboursé une partie de la dette, demander la mainlevée pour un seul immeuble. De même, avant tout remboursement, il peut proposer un transfert d'hypothèque sur un autre immeuble, en échange d'une mainlevée sur l'ancien bien.
Le transfert de l'hypothèque
Vendre une maison hypothéquée ne pose pas de problème, pour autant que le prix soit suffisant pour rembourser les dettes. Mais si le vendeur désire acheter un autre immeuble, il peut toujours demander le maintien du crédit et un transfert de l'hypothèque.
Une majorité d'acquéreurs ont recours au crédit hypothécaire pour financer leur achat. S'ils veulent vendre, il faut qu'ils obtiennent un montant suffisant pour rembourser le solde dû à l'institution de crédit, ainsi que toutes les autres dettes privilégiées (comme les arriérés de contributions). Le remboursement s'effectue le jour de l'acte par le notaire chargé de dresser l'
acte de vente
L'acte de vente est le contrat définitif par lequel l'acquéreur devient propriétaire.Il est appelé "l'acte authentique" car il est réalisé devant notaire.
En effet, la loi exige l'intervention d'un officier public, le notaire, pour que la vente soit "opposable" à tous. Elle devra donc faire l'objet d'un acte notarié qui lui donnera, à la différence d'un acte sous seing privé, la force exécutoire, à savoir la même valeur qu'un jugement d'accord.
Avant l'acte, le notaire devra effectuer un grand nombre de recherches administratives. Il devra ensuite rédiger l'acte. Le jour fixé pour la signature, il le lira aux parties, en expliquera le contenu, et le signera avec elles. Ensuite, il veillera au respect de nouvelles formalités administratives avant de remettre son titre de propriété à l'acquéreur.
, et le solde du prix sera remis aux vendeurs. Ce notaire devra ensuite dresser l'acte de mainlevée de l'inscription hypothécaire.
Si les vendeurs désirent acquérir un autre immeuble, sans disposer d'économies personnelles pour financer leur acquisition, ils devront à nouveau s'adresser à une institution de crédit qui demandera comme garantie une nouvelle inscription hypothécaire.
Ceux qui désirent réaliser cette opération devront dès lors supporter les frais d'un acte de mainlevée de l'ancienne hypothèque et ceux d'un acte de constitution d'une nouvelle hypothèque. Si l'ancien et le nouveau crédit sont consentis par la même institution, ce sera le même argent qui aura servi au remboursement et qui sera redemandé lors de la nouvelle acquisition : seule la garantie change.
Il existe cependant un moyen de limiter les frais de l'opération, en demandant un transfert de l'hypothèque. Dans ce cas, il n'y a pas de droit d'enregistrement (1% sur les montants de la garantie hypothécaire) ni de droit d'hypothèque (0.30% de ces mêmes montants). C'est le même crédit qui subsiste : seule l'hypothèque est transférée d'un immeuble à l'autre. Les conditions de remboursement restent les mêmes. Il y aura quand même des frais d'acte à devoir supporter parce que ce transfert doit se réaliser par acte notarié, mais leur montant est bien inférieur aux frais cumulés des actes de mainlevée et de nouvelle inscription.
Bien entendu, l'opération ne peut se réaliser que si les crédits sont sollicités auprès de la même institution financière. De même, il ne faut pas qu'il y ait un délai trop long entre la vente et la nouvelle acquisition.
Si le montant demandé à l'institution financière au moment de la nouvelle acquisition est supérieur au montant initial, il peut y avoir un transfert de l'hypothèque pour l'ancien crédit, et une nouvelle hypothèque pour les montants complémentaires : cette solution permet de limiter les frais de la constitution de la nouvelle hypothèque en ne payant les droits fiscaux d'enregistrement et d'hypothèque que sur les nouveaux montants. L'opération globale sera quand même bien moins chère que s'il n'y avait pas eu de transfert.