Le remboursement du crédit hypothécaire

Les différentes formules de remboursement du crédit

Il existe trois grandes formules de remboursement du crédit, la plus utilisée est le remboursement par mensualités constantes :

1. le remboursement à terme déterminé : le capital est remboursé en une fois, au terme du prêt, et les emprunteurs paient un intérêt sur la totalité du capital.
2. le remboursement par mensualités constantes : les emprunteurs paient chaque mois le même montant, comprenant une partie de capital et une partie d'intérêts.
3. le remboursement par tranches constantes de capital : à chaque échéance, les emprunteurs remboursent une fraction identique de capital. L'intérêt n'est calculé que sur le capital qui reste dû, et diminue donc au fur et à mesure des remboursements.

Le tableau d'amortissement

Le tableau d'amortissement d'un emprunt hypothécaire se présente souvent sous la forme d'un listing comprenant plusieurs colonnes de chiffres, et auquel les emprunteurs n'accordent généralement pas beaucoup d'attention. Pourtant, il résume toute l'opération de remboursement.

Par la consultation de ce tableau, vous pouvez vérifier le montant exact de la mensualité payée (et ainsi, la comparer avec les offres formulées ou avec les propositions de la concurrence), et, à tout moment, vous pouvez savoir ce qu'il vous reste à rembourser en capital. Cela vous permettra notamment de voir exactement ce que vous devez payer si vous désirzt rembourser avant terme. 

Le remboursement volontaire avant terme

Vous venez de gagner le gros lot à l'EuroMillions, et, après vous être remis de vos émotions, vous pensez rembourser immédiatement le solde de votre emprunt hypothécaire. Est-ce vraiment intéressant ?

Les actes de prêt hypothécaire prévoient la faculté, pour l'emprunteur, de rembourser une partie ou la totalité de son prêt avant terme.

Dans le cas d'un remboursement total, l'emprunteur (ou, dans la majorité des cas, son notaire) demandera à l'institution financière le décompte à une date déterminée. S'il rembourse effectivement à la date fixée, il ne devra évidemment plus les mensualités futures : ni le capital (puisqu'il est remboursé), ni les intérêts. Ce décompte comprendra le capital à rembourser, les intérêts éventuellement dus jusqu'à la date du remboursement, et une indemnité de "remploi".

Si l'emprunteur rembourse son emprunt hypothécaire avant terme, la banque retrouve le capital, mais n'aura plus d'intérêt : elle subira un manque à gagner pendant le reste de la durée prévue initialement. Pour compenser ce manque à gagner, elle pourra demander une compensation forfaitaire : ce sera une indemnité pour le replacement du capital, appelée " indemnité de remploi ".

Le montant de cette indemnité est déterminé dans l'acte de crédit. Il ne peut pas être supérieur à une somme équivalente à trois mois d'intérêt.

Même si l'indemnité est prévue dans l'acte, elle peut toujours être négociée avec l'institution financière : par exemple, les compagnies d'assurances acceptent souvent de ne pas la réclamer si leur client s'engage à conserver les assurances-vie mixtes annexées au prêt.

De même, il est souvent précisé dans les actes de crédit hypothécaire qu'en cas de décès de l'emprunteur, cette indemnité n'est pas due sur la partie de l'emprunt couverte par l' assurance solde restant dû . La famille de l'emprunteur est déjà suffisamment pénalisée par sa disparition ! Il serait illogique que l'institution financière puisse en retirer un petit profit.

Emprunter pour racheter son crédit ?

Le principal conseil est de ne pas se laisser avoir en regardant uniquement le taux d'intérêt. Conclure un nouveau crédit hypothécaire signifie rembourser l'ancien prêt et constituer une nouvelle hypothèque : cette opération entraînera des frais importants.

Il est d'abord conseillé de se renseigner auprès de la banque où le crédit a été souscrit. Votre banque peut en effet vous proposer plusieurs solutions qui réduisent les coûts : par exemple, une diminution unilatérale du taux, ou la conclusion d'un nouvel emprunt sans levée de l'ancienne hypothèque.

En changeant de banque, pour rembourser votre ancien prêt, vous devrez payer à votre institution financière une indemnité de remploi, puisqu'il rembourse anticipativement. Cette indemnité est généralement fixée à un montant égal à trois mois d'intérêts, calculés sur le montant du capital restant à rembourser. Ce n'est donc pas une indemnité égale à trois mensualités.

Vous devrez aussi supporter les frais de la mainlevée de l'ancienne hypothèque. Le montant de ces frais dépend du montant de l' inscription hypothécaire . De plus, certaines institutions réclament des frais de dossier pour la clôture de l'opération.

Pour conclure votre nouvel emprunt, vous devrez payer à la nouvelle institution financière des frais d'ouverture de dossier et des frais d'expertise. Vous devrez également réadapter vos polices d'assurances-vie. Vous devrez aussi payer les frais d'un nouvel acte notarié d' affectation hypothécaire .

Le montant total de l'ensemble de ces frais est important, et l'opération ne pourra être intéressante pour vous que si vous obtenez donc des nouvelles conditions réellement plus intéressantes.

Mais n'hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les différentes institutions financières.