Taxes sur les plus-values immobilières
1. La revente d'un immeuble bâti dans les 5 ans de l'acquisition
Un propriétaire qui vend son immeuble pourrait devoir payer une taxe sur la plus-value de son immeuble. Cette taxation n'est toutefois applicable que s'il existe un délai de moins de 5 ans entre les deux opérations, et les dates à prendre en considération sont celles des actes notariés. Le taux de taxation sera de 16,5 %.
Cette taxation est également applicable lorsque le vendeur a reçu l'immeuble par
donation
Une donation est un contrat par lequel le donateur (celui qui donne) transmet un bien au donataire (celui qui reçoit), dans un but désintéressé.
(mais pas par une
succession
Transmission du patrimoine d'une personne défunte ou masse du patrimoine ainsi transmis.
). Il y a alors deux conditions cumulatives :
- le délai entre la donation et la revente est de 3 ans.
- le délai entre l'achat du bien par la personne qui vous en a fait don et la revente est de 5 ans.
La plus-value est la différence entre le montant payé lors de l'achat de l'immeuble, et son prix de revente :
- Le montant payé lors de l'achat de l'immeuble représente le prix payé au vendeur, majoré des frais que l'acquéreur a réellement payés, comme par exemple les droits d'enregistrement Les droits d’enregistrement sont un impôt perçu par l’État lors de la formalité d'enregistrement d'un acte ou d'un écrit par l’administration. L’enregistrement des actes notariés est obligatoire. Voir infofiches Bruxelles / Wallonie / Module de calcul de frais d’acte d’achat et les frais d'actes. Ces frais peuvent être fixés forfaitairement à 25 % du prix d'achat. Ce montant peut encore être augmenté de 5 % pour chaque année entière qui s'est écoulée entre les deux opérations. Il peut également être majoré du coût des travaux que le propriétaire aura supportés, pour autant qu'ils aient été réalisés par des entrepreneurs agréés. Ne seront donc pas pris en considération les améliorations apportées à l'immeuble par le propriétaire personnellement, par sa famille, ou par une main d'œuvre de complaisance.
- Le prix de revente est celui que le vendeur aura pu obtenir, diminué des frais qu'il aura payés pour mettre le bien en vente: frais de publicité, commission d'agence, divers honoraires de négociation. Mais si l'administration de l'
enregistrement
Tous les actes notariés sont déposés par le notaire à l'administration de l'enregistrement dans les 15 jours de la signature. Cette administration dépend du ministère des finances: sa première fonction est donc d'ordre fiscal. En déposant l'acte, le notaire devra verser le montant des droits (taxe) dus au Trésor public. L'administration lui rendra l'acte, après y avoir apposé un cachet indiquant le lieu et la date de l'enregistrement et le montant des droits perçus.
estime que la valeur du bien est supérieure au prix, c'est cette valeur qui serait prise en considération.
Le vendeur devra déclarer cette plus-value dans sa déclaration fiscale à l'impôt des personnes physiques de l'année qui suit celle où la vente a eu lieu.
La plus-value sera imposée au taux de 16,5 %, quel que soit le montant des revenus déclarés, et cette taxe sera majorée des additionnels Se dit des impôts qui viennent augmenter un impôt de base. L'exemple classique est le précompte immobilier qui se voit majoré des additionnels communaux, provinciaux et régionaux. et de la contribution de crise.
Si le vendeur ne réside pas en Belgique, il ne doit pas remplir de déclaration fiscale, et ce sera le notaire appelé à dresser l'acte qui devra prélever la taxe qu'il revirera à l'administration.
Exceptions :
- Cette mesure ne vise cependant pas la maison d'habitation occupée par le vendeur à titre de logement familial Le logement familial est le lieu privilégié où la famille se loge, mange, partage ses loisirs : là où elle vit et où chacun de ses membres peut s'épanouir. Il s'agit du lieu où la famille habite réellement. Il ne s'agit pas nécessairement du domicile. Ainsi, une même personne pourrait avoir un domicile (où elle exerce par exemple son activité professionnelle) et une résidence (où elle habite avec son conjoint et ses enfants). Le logement familial bénéficie d’une protection : lorsqu’il appartient à un seul des époux ou cohabitant légal, celui-ci ne peut vendre ou hypothéquer cet immeuble sans l’accord de son époux ou de son cohabitant légal. .
- De même, cette mesure ne concerne pas les ventes des biens appartenant à des mineurs d'âge, ou à ceux qui y sont assimilés.
- Enfin, les plus-values réalisées à l'occasion d'expropriations pour cause d'utilité publique échappent également à la taxe.
2. La spéculation
Une plus-value réalisée à la suite d'une spéculation est taxée au taux de 33%. On parle de spéculation lorsque les bénéfices réalisés sont considérés comme étant issus d'une gestion "à risque", sans qu'il s'agisse d'une activité professionnelle. Différents critères seront pris en considération par l'administration pour prouver qu'il y a eu spéculation.
3. La revente d'un terrain non bâti
La revente d'un terrain non bâti est taxable à 33% si la revente a lieu dans les 5 premières années et à 16,5 % si la revente a eu lieu entre la 5ème et la 8ème année.
