Signer le compromis de vente
C’est à tort que le compromis est parfois jugé comme un écrit de peu d’importance, considérant que l’acte authentique est primordial. En réalité, le compromis de vente est déterminant : le notaire se base sur le compromis, qui lie les parties, pour rédiger l’acte authentique de vente.
À quel point le compromis de vente vous engage ?
Dès le compromis signé (sans condition), la vente est définitive. C’est pour cette raison que l’on dit que « le
compromis de vente
Le compromis de vente est le premier document qui sera signé entre un vendeur et un acheteur lors de l’achat d’un bien immobilier. Ce document engage les deux parties qui le signent. Le compromis de vente peut être assorti d’une condition suspensive ou résolutoire. Plus d'infos.
vaut vente ». Autrement dit, la vente est définitive dès qu’il existe un accord sur le prix et sur le bien vendu (même si le bien n’a pas encore été délivré ou si le prix n’a pas encore été payé). Les parties ne peuvent plus se rétracter. Attention, une offre d’achat contresignée pour accord par le vendeur ou une
option
Convention aux termes de laquelle le vendeur consent de vendre un bien immobilier à un prix donné et endéans un délai précisé. Durant le laps de temps convenu, l'acheteur dispose de la faculté de refuser ou d'accepter l'achat. Le bien ne peut donc plus être présenté à la vente auprès d'autres personnes durant la période convenue et il est loisible au vendeur de demander une indemnité de blocage du bien. Dans ce cas, on parle d'option payante.
levée par l’acheteur peuvent également valoir vente définitive. C’est pour cela que les notaires encouragent les acheteurs à se documenter et à les consulter avant de signer quelque écrit, quel qu’en soit le nom !
Il est donc de la plus grande importance de rédiger un compromis le plus complet et le plus clair possible, de sorte qu’il ne subsiste aucune place à la discussion. Compte tenu des multiples recherches relatives au bien, au vendeur et à l’acheteur, qui sont requises par la loi, la rédaction d’un compromis de vente n’est pas simple. L’aide d’un expert est donc indispensable.
Qui peut rédiger un compromis de vente ?
La loi ne prévoit pas qui doit rédiger le compromis de vente. En raison de la complexité de la réglementation et de l’importance de ce document, il est conseillé à l’acheteur de se faire assister par un expert. À tout le moins, l’acheteur fera relire le compromis de vente par un notaire. Le notaire joue ici un rôle de conseil juridique : l’achat d’un bien comporte en général plusieurs aspects du droit : familial, fiscal, administratif, etc. Les notaires sont spécialisés dans toutes ces matières.
Faut-il payer une garantie au moment du compromis ?
Bien que l’acheteur ne soit pas légalement obligé de payer une garantie Une garantie est un engagement qui assure l’exécution d’un contrat, d’une obligation. En l’occurrence, la garantie est la somme versée par l’acquéreur à la signature du compromis. Cette somme reste sa propriété jusqu’au jour de la signature de l’acte où elle devient un acompte à valoir sur le prix de vente. , il est très courant en Belgique de le faire. En outre, c’est conseillé. Cela fait preuve du sérieux des deux parties lors de la conclusion de leur convention. Si en fin de compte l’acheteur ne paie pas le prix d’achat dans le délai convenu, de sorte que le vendeur soit obligé de l’assigner en justice, il disposera quand même déjà d’un montant qu’il pourra utiliser à titre d’indemnité si le juge prononce la résolution de la convention de vente à charge de l’acheteur.
Si le paiement d’une garantie est à conseiller, il faut souligner qu’il est prudent d’en maintenir le montant à un taux modeste, p.ex. 10% du prix de vente.
Puis-je recevoir les clés au moment du compromis ?
Au moment de la signature du compromis de vente, vendeurs et acquéreurs décident du moment de la remise des clés et du transfert de jouissance La jouissance est le droit de pouvoir utiliser une chose, d’en profiter. Dans le cadre de la vente d’un immeuble et à compter de la signature de l’acte, l’acheteur peut utiliser le bien acheté. Par exemple, il peut y habiter personnellement ou le louer. Si le bien est loué, l’acquéreur en aura la jouissance par la perception des loyers (avec décompte pour le mois en cours à la signature de l’acte authentique, si applicable). . Il est habituellement convenu de les reporter à la date de la signature de l' acte authentique Un acte authentique est un document rédigé conformément aux formalités légales par un officier public habilité par la loi (notaire, officier d'état civil, huissier de justice). Il se distingue de l'acte sous seing privé qui requiert uniquement la signature de deux contractants. L'acte authentique est revêtu de la force exécutoire (comme pour un jugement), ce qui signifie que les signataires peuvent donc, en principe, faire appel directement à un huissier en cas de non-respect de l'acte. Ils peuvent donc en obtenir l'exécution forcée. de vente. Peut-on y déroger et donner directement les clés aux acquéreurs au moment du compromis ?
Les vendeurs peuvent évidemment remettre les clés dès le compromis, mais les deux parties prennent alors certains risques. Même si ce n'est pas interdit, les notaires déconseillent la remise des clés avant la signature de l'acte authentique de vente.
Danger pour les vendeurs
1/ Monsieur et Madame LEROY, pensionnés depuis plusieurs années, étaient propriétaires d'une petite maison et ils l'ont vendue sur compromis à leurs sympathiques jeunes voisins Jean et Marie qui comptaient se marier juste après l'
acte de vente
L'acte de vente est le contrat définitif par lequel l'acquéreur devient propriétaire.Il est appelé "l'acte authentique" car il est réalisé devant notaire.
En effet, la loi exige l'intervention d'un officier public, le notaire, pour que la vente soit "opposable" à tous. Elle devra donc faire l'objet d'un acte notarié qui lui donnera, à la différence d'un acte sous seing privé, la force exécutoire, à savoir la même valeur qu'un jugement d'accord.
Avant l'acte, le notaire devra effectuer un grand nombre de recherches administratives. Il devra ensuite rédiger l'acte. Le jour fixé pour la signature, il le lira aux parties, en expliquera le contenu, et le signera avec elles. Ensuite, il veillera au respect de nouvelles formalités administratives avant de remettre son titre de propriété à l'acquéreur.
. Un petit
acompte
L'acompte, dans le cadre de la vente d'un bien immobilier, est la somme versée au vendeur par l'acquéreur, afin de mieux garantir ses engagements, et qui sera déduite du prix. Plus d'infos...
a été payé le jour du compromis. Ayant appris que leur prêt serait accordé sans problème, Jean et Marie ont demandé à leurs voisins de pouvoir entreprendre de gros travaux dans la maison, pour pouvoir y aménager au moment de leur mariage. Aucune difficulté ne pouvait survenir, puisque les familles de Jean et de Marie étaient assez fortunées, et que la banque avait octroyé le prêt : toutes les garanties semblaient réunies. Jean et Marie ont vite entrepris les travaux de démolition avant la transformation. À ce moment, s'est produit l'événement auquel personne n'avait pensé : Jean et Marie décèdent tragiquement à la suite d'un accident de voiture. Les parents renoncent à la
succession
Transmission du patrimoine d'une personne défunte ou masse du patrimoine ainsi transmis.
, et les voisins se retrouvent avec un immense chantier ; ils ont revendu leur maison plus tard avec une énorme perte.
2/ Monsieur et Madame DUBUIS ont laissé leurs acquéreurs, François et Christine, profiter de l'appartement dès le jour de la signature du compromis, parce qu'ils ont dû quitter précipitamment leur ancien logement. Ils ignoraient que c'était à la suite d'un jugement d'expulsion. Au moment du compromis, les acquéreurs promettent de payer un acompte, mais ne le font pas. Ayant la jouissance gratuite de l'appartement, François et Christine n'ont pas pris la peine d'introduire une demande de prêt hypothécaire. Ils ont laissé s'écouler les délais, et n'ont jamais signé l'acte de vente. Monsieur et Madame DUBUIS ont dû introduire une procédure longue et coûteuse avant de pouvoir récupérer leur appartement qui, entre-temps, avait été saccagé !
Danger pour les acheteurs
Michel est maçon, et achète sur compromis une maison en très mauvais état. Il paye un acompte important à ses vendeurs pour pouvoir entamer de très gros travaux de rénovation avant la signature de l'acte. Après trois mois de travaux, au moment où la maison est remise en état, il apprend qu'elle est hypothéquée pour un montant bien supérieur au prix et qu'elle fait l'objet d'une saisie de la part de l'administration des contributions, ce que les vendeurs avaient bien entendu oublié de lui signaler. Il perdra dans l'aventure son acompte, le coût de tous les travaux d'amélioration et peut-être l'espoir de pouvoir acquérir la maison.
Prudence pour tous
Bien d'autres situations peuvent se produire, mais ces exemples nous montrent que laisser la jouissance immédiate de l'immeuble aux acquéreurs au moment du compromis peut présenter des risques considérables.
Si l'acquéreur en fait une condition essentielle de la vente, il faut s'entourer de certaines précautions. En conclusion, si les clés sont remises avant la signature de l'acte authentique de vente, il est recommandé de rédiger une convention de remise des clés pour y fixer toutes les conditions de cette remise des clés.
Même si ces précautions sont prises, des dangers subsistent, il est toujours préférable d'attendre la signature de l'acte notarié.