Les recherches entre le compromis et l'acte
Avant la signature du compromis, le notaire effectue déjà une série de recherches. Il accomplira également une série de recherches entre le compromis et l’acte de vente.
Les recherches hypothécaires
Un achat immobilier représente souvent l'investissement le plus important de toute l'existence, et il est impossible d'y faire face au moyen de ses seules économies. Dès lors, la majorité des acquisitions se réalise par l'intermédiaire d'un financement hypothécaire à long terme.
Une grande partie des maisons sont donc hypothéquées. Cette situation n'est pas un obstacle à la vente : un propriétaire pourra toujours vendre son immeuble, même si les crédits n'ont pas été intégralement remboursés. Il faudra simplement qu'il obtienne un prix suffisant pour rembourser tous les créanciers et pour supporter les frais des actes de
mainlevée
Acte notarié destiné à radier une inscription hypothécaire qui grève un bien immobilier. Le notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique de vente d'un bien immobilier grevé d'une hypothèque est obligé de procéder à la mainlevée de cette inscription hypothécaire afin de délivrer à l'acquéreur un bien quitte et libre de toute inscription. Pour ce faire, une provision sera demandée par le notaire au vendeur.
.
Un des rôles du notaire chargé de passer l'
acte de vente
L'acte de vente est le contrat définitif par lequel l'acquéreur devient propriétaire.Il est appelé "l'acte authentique" car il est réalisé devant notaire.
En effet, la loi exige l'intervention d'un officier public, le notaire, pour que la vente soit "opposable" à tous. Elle devra donc faire l'objet d'un acte notarié qui lui donnera, à la différence d'un acte sous seing privé, la force exécutoire, à savoir la même valeur qu'un jugement d'accord.
Avant l'acte, le notaire devra effectuer un grand nombre de recherches administratives. Il devra ensuite rédiger l'acte. Le jour fixé pour la signature, il le lira aux parties, en expliquera le contenu, et le signera avec elles. Ensuite, il veillera au respect de nouvelles formalités administratives avant de remettre son titre de propriété à l'acquéreur.
est de vérifier l'existence d'inscriptions hypothécaires. Il demandera aux créanciers les différents montants à rembourser et leur engagement d'accorder la suppression des hypothèques lors des remboursements. Il ne pourra passer l'acte que lorsqu'il aura reçu toutes les garanties à ce sujet. Il n'y a donc aucun risque pour les acheteurs si le notaire est contacté dès le début de l'opération, puisqu'il porte la responsabilité de veiller à ce que les anciennes hypothèques disparaissent.
Par contre, la situation peut être beaucoup plus dangereuse lorsqu'une vente est conclue directement entre les parties. Il arrive que, pressé par ses créanciers, un propriétaire essaie de se débarrasser rapidement de son bien. Il trouvera un acquéreur avec qui il signera un compromis, en encaissant un acompte L'acompte, dans le cadre de la vente d'un bien immobilier, est la somme versée au vendeur par l'acquéreur, afin de mieux garantir ses engagements, et qui sera déduite du prix. Plus d'infos... qu'il s'empressera de faire disparaître. Lors de ses recherches hypothécaires et fiscales, le notaire constatera que le prix de vente est insuffisant pour obtenir des créanciers leur accord de donner mainlevée des hypothèques. Dans ces circonstances, la vente pourrait ne pas se réaliser, et l'acquéreur risque de perdre son acompte.
Conseil : les candidats acquéreurs doivent se montrer extrêmement prudents : il vaut mieux ne rien conclure dans la précipitation, et ne rien verser sans avoir demandé certaines garanties.
Les recherches fiscales
Le prix de vente de l'immeuble servira d'abord à rembourser les créanciers hypothécaires. Le fisc se servira ensuite, et le reste sera pour le vendeur. Pour éviter que les mauvais contribuables puissent se rendre insolvables en vendant leur immeuble, le fisc dispose d'une priorité sur le prix de vente. Il peut même prendre une hypothèque, sans en avertir le propriétaire.
Dès qu'un propriétaire a signé un
compromis de vente
Le compromis de vente est le premier document qui sera signé entre un vendeur et un acheteur lors de l’achat d’un bien immobilier. Ce document engage les deux parties qui le signent. Le compromis de vente peut être assorti d’une condition suspensive ou résolutoire. Plus d'infos.
pour son immeuble, le notaire chargé de dresser l'acte devra prendre contact avec l'administration pour connaître la situation fiscale des vendeurs. Si l'administration notifie des impôts, le notaire devra jouer le rôle de percepteur des contributions, et il sera obligé de retenir le montant dû et de le virer à l'administration, sous peine d'être déclaré personnellement responsable.
Quelles contributions ?
Cette obligation Titre représentatif d’une dette de la société (leurs propriétaires sont de simples créanciers). vise avant tout les contributions directes. Ainsi, le receveur des contributions du domicile des vendeurs et celui de la situation du bien vendu notifieront tous les impôts directs dus: impôt des personnes physiques, précomptes divers, taxes de circulation, ...
De même, si le vendeur est assujetti à la
TVA
La TVA est l’abréviation de « taxe sur la valeur ajoutée ». Il s’agit d'une taxe sur la valeur qui est chaque fois ajoutée à travers un processus de production ou de distribution. La TVA est payée par un utilisateur final.
Toute entreprise qui exerce des activités économiques de manière indépendante et régulière est normalement assujettie à la TVA.
, il devra le déclarer et le notaire sera chargé de contacter le bureau de recette de la TVA dont il dépend, même si l'opération de vente projetée ne concerne pas son activité professionnelle. Si le bien vendu dépend d'une
succession
Transmission du patrimoine d'une personne défunte ou masse du patrimoine ainsi transmis.
récemment ouverte, il faudra questionner le receveur de l'
enregistrement
Tous les actes notariés sont déposés par le notaire à l'administration de l'enregistrement dans les 15 jours de la signature. Cette administration dépend du ministère des finances: sa première fonction est donc d'ordre fiscal. En déposant l'acte, le notaire devra verser le montant des droits (taxe) dus au Trésor public. L'administration lui rendra l'acte, après y avoir apposé un cachet indiquant le lieu et la date de l'enregistrement et le montant des droits perçus.
pour savoir si tous les droits ont bien été payés.
Le fisc notifiera tous les impôts déjà enrôlés, mais il pourra demander également le paiement de provisions, par exemple pour le précompte immobilier Le précompte immobilier est un impôt régional annuel dû par le propriétaire du bien. Il est calculé sur base du revenu cadastral du bien. Certaines réductions existent mais elles ne sont pas octroyées automatiquement, il est nécessaire d’en faire la demande pour pouvoir en bénéficier. Attention, les réductions de précompte pour personne(s) à charge se calculent en fonction de la situation personnelle du propriétaire occupant ou du locataire. Dans ce dernier cas, le locataire déduit de son loyer la réduction du précompte immobilier ainsi obtenue par le propriétaire. Plus d’infos ici. de l'année en cours, alors que les "billets doux" (les avertissements extraits de rôle) n'ont pas encore été adressés aux contribuables.
Suppression des délais
Les citoyens paient rarement leurs impôts trop tôt, et préfèrent attendre le dernier jour du délai. Si le fisc notifie des impôts à l'occasion d'une vente, il faudra cependant les payer à cette occasion. De même, si le contribuable avait obtenu des facilités de paiement, celles-ci seront supprimées.
Même si l'impôt est contesté, le fisc pourra saisir le prix de vente entre les mains du notaire et il ne restera plus au contribuable qu'à introduire une demande en réclamation et en restitution.
Mainlevée de la notification
Pour se couvrir, le receveur notifie tous les impôts dus. Mais l'administration n'est pas à l'abri d'erreurs, ou elle peut se montrer compréhensive. Dès qu'il a connaissance de la notification, le contribuable pourra se rendre chez le receveur pour demander la "mainlevée" de sa notification. Par exemple, il pourra prouver au receveur qu'il a d'autres garanties, comme un autre immeuble libre de toute charge. Si le receveur accepte le notaire ne sera plus tenu de retenir les montants dus.
Protection de l'acquéreur
Le problème des contributions semble ne concerner que le vendeur. Mais il pourrait également impliquer l'acquéreur si le prix de vente est insuffisant pour couvrir la totalité des contributions dues par le vendeur : le fisc peut refuser de donner mainlevée de sa notification, et s'opposer à la vente (par exemple parce qu'il pense que la valeur de l'immeuble lui parait supérieure au prix mentionné dans le compromis de vente). L'acquéreur prudent doit donc s'abstenir de donner un acompte ou d'exécuter de gros travaux dans l'immeuble sans avoir obtenu toutes les garanties nécessaires.
Même procédure pour hypothéquer
Si un propriétaire d'immeuble désire l'hypothéquer, le notaire devra suivre la même procédure et prélever du montant du prêt les sommes dues à l'administration fiscale. Le fisc a donc la certitude de pouvoir récupérer ce qui lui est dû.
Les recherches cadastrales
Le cadastre Le cadastre est le registre public dans lequel sont définis l’emplacement, la valeur et la surface des propriétés foncières. Le cadastre est un relevé détaillé de toutes les propriétés immobilières de Belgique, ainsi que de toutes les personnes à qui elles appartiennent. Les documents délivrés par cette administration procurent un grand nombre de renseignements sur l'ensemble des biens et sur les différents propriétaires. Ils consistent principalement en un relevé géographique de toutes les parcelles (le plan cadastral) et une liste de tous les propriétaires (la matrice cadastrale), pour chaque commune ou division de commune du Royaume. On appelle aussi « cadastre », l’Administration du cadastre qui sert à assurer la taxation immobilière et à identifier les propriétaires de chaque bien. est un relevé détaillé de toutes les propriétés immobilières de Belgique, ainsi que de toutes les personnes à qui elles appartiennent.
Les documents délivrés par cette administration procurent un grand nombre de renseignements sur l'ensemble des biens et sur les différents propriétaires. Ils consistent principalement en un relevé géographique de toutes les parcelles (le
plan cadastral
Le plan cadastral est une reproduction cartographique à plusieurs échelles déterminées (par exemple au 1/500e ou au 1/2.500e) des différents biens immobiliers (terrains ou parcelles construites) du territoire d'une commune. Chaque parcelle est reprise sous une section cadastrale et un numéro propre, qui n'a rien à voir avec le numéro de police attribué à l'immeuble dans la rue. La consultation du plan cadastral permettra de déterminer avec précision l'emplacement de chaque parcelle.
) et une liste de tous les propriétaires (la
matrice cadastrale
La matrice cadastrale est une liste de l'ensemble des biens possédés par chaque propriétaire dans chaque commune ou division de commune. L'extrait de la matrice cadastrale demandé à l'occasion de chaque vente d'immeuble procure au notaire une série d'informations, qui ne sont cependant données qu'à titre indicatif.
), pour chaque commune ou division de commune du pays.
Le plan cadastral
Le plan cadastral est une reproduction cartographique à plusieurs échelles déterminées (par exemple au 1/500e ou au 1/2.500e) des différents biens immobiliers (terrains ou parcelles construites) du territoire d'une commune. Chaque parcelle est reprise sous une section cadastrale et un numéro propre, qui n'a rien à voir avec le numéro de police attribué à l'immeuble dans la rue. La consultation du plan cadastral permettra de déterminer avec précision l'emplacement de chaque parcelle. Le plan cadastral ne reprend cependant pas les différentes courbes de niveau.
La matrice cadastrale
La matrice cadastrale est une liste de l'ensemble des biens possédés par chaque propriétaire dans chaque commune ou division de commune. L'extrait de la matrice cadastrale demandé à l'occasion de chaque vente d'immeuble procure au notaire une série d'informations, qui ne sont cependant données qu'à titre indicatif :
- L'identité des propriétaires : il est possible de voir sur l'extrait qui est propriétaire (ou usufruitier) d'un bien. Pour les couples mariés, tous les biens des époux sont renseignés sous le nom du mari, auquel on ajoute le nom de l'épouse : cette règle vaut pour les biens communs, ou les biens propres éventuels de l'un d'entre eux. Un bien repris au nom des deux époux ne signifie donc pas que les deux époux en sont propriétaires ensemble. Le notaire vérifiera si les renseignements fournis par l'administration concordent avec le titre de propriété dont il dispose.
- La description de l'immeuble : l''extrait reprend également la description de chaque bien, avec le numéro de police qui lui est attribué. Chaque parcelle est reprise sous sa section et son numéro particulier. L'extrait contient également la nature La nature est le terme collectif pour toutes les végétations (comme les prairies, les bois, les landes, ...) et les petits éléments paysagers (canaux, mares, rangées d’arbres, ...) qui nous entourent. Certains éléments naturels peuvent être protégés. Il est par exemple interdit en Flandre d’élaguer ou alors il faut posséder un permis d’environnement pour les modifications de végétation. de chaque parcelle : par exemple, terre de culture ou partie d'immeuble à appartements.
- La
superficie
Le droit de superficie consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur le terrain d'autrui durant une période déterminée. A son expiration, le propriétaire du terrain devient également propriétaire de tout ce qui a été construit, à charge pour lui de les payer à leur valeur à la fin du contrat. Le droit de superficie, d'une durée maximale de 50 ans, est souvent utilisé pour des raisons fiscales.
: une colonne spéciale renseigne la superficie de la parcelle. Le notaire peut ainsi contrôler la concordance entre la superficie mentionnée dans le titre de propriété, et celle connue au cadastre. Pour les immeubles à appartements, c'est la superficie de l'ensemble de l'immeuble qui est mentionnée, et pas la superficie propre de chaque appartement. - La date de la fin de la construction : une autre colonne mentionne l'année de la fin de la construction : il y a ainsi moyen de connaître l'âge précis des immeubles récents.
- Le revenu cadastral Le revenu cadastral est un montant fixé par l’administration fiscale, censé correspondre au revenu locatif annuel d’un bien immobilier. Il ne doit pas être confondu avec le précompte immobilier pour lequel le revenu cadastral sert de base de calcul. Plus d’infos ici. : le dernier élément important renseigné sur l'extrait est le montant du revenu cadastral attribué à chaque parcelle.
La mise à jour des données du cadastre
Les actes de vente ou de
donation
Une donation est un contrat par lequel le donateur (celui qui donne) transmet un bien au donataire (celui qui reçoit), dans un but désintéressé.
de biens immobiliers sont déposés par le notaire à l'administration de l'enregistrement. Le premier rôle de cette administration est de percevoir les droits fiscaux ; ensuite, elle établira différents relevés qu'elle transmettra au cadastre.
Si le changement de propriétaire s'effectue à la suite d'un décès, la
déclaration de succession
Document destiné à l’administration fiscale par lequel les bénéficiaires d’une succession déclarent l’actif et le passif de celle-ci, ainsi que la part revenant à chacun, afin que puisse être déterminé la base taxable et ce qui est fiscalement du par chacun. Plus d'infos...
devra également être déposée à l'administration de l'enregistrement qui notifiera les
droits de succession
Sommes perçues par le Trésor à l'occasion d'un décès et calculés sur l'actif net du défunt, lequel s'obtient comme suit : actif brut moins le passif.
• Actif brut : ensemble des valeurs (titres, espèces, obligations,
immeubles, …).
• Passif : ensemble des dettes (emprunts hypothécaires et
personnels, loyers impayés, frais d'enterrement,
etc.).
dus, et qui transmettra les données au cadastre.
L'administration du cadastre transmettra ensuite toutes les informations à l'administration des contributions directes. Ces transferts entre administrations peuvent prendre un certain temps. L'informatisation des données permettra de raccourcir ces différents délais.
Les recherches urbanistiques
L'urbanisme est la réglementation qui divise le territoire en différentes zones d'utilisation et qui permet de déterminer la destination des différents biens immobiliers qui en font partie.
Ceux qui veulent construire ou reconstruire un immeuble ne font pas toujours ce qu’ils souhaitent. Ils doivent respecter les règles qui leur sont imposées par les services de l'urbanisme. De même, les propriétaires d'un immeuble devront respecter la destination qui est prévue d'après les prescriptions urbanistiques particulières. Ce faisant, ils devront obtenir un permis d’urbanisme préalablement à la modification du nombre de logements autorisés, préalablement à un changement d’affectation (par exemple la transformation d’un logement en bureau ou en commerce).
Afin d'éclairer les acquéreurs sur les différentes possibilités d'utilisation future de leur immeuble, les notaires effectuent une recherche urbanistique. Il est toutefois conseillé au candidat acquéreur de se rendre au service urbanistique du bien concerné afin qu’il vérifie par lui-même la conformité de la situation urbanistique du bien à acquérir. Le vendeur a par ailleurs une obligation d’information de l’acquéreur en ce qui concerne la situation urbanistique du bien vendu.
Si une propriété doit être divisée (par exemple, pour lotir un terrain, ou pour permettre à un voisin d'agrandir son jardin), le notaire devra procéder à des formalités de division ou à l'établissement d'un acte de lotissement.
En plus, lors de la rédaction de l'acte, le notaire reproduira les différentes prescriptions urbanistiques qui lui auront été délivrées par les différentes administrations auxquelles il se sera adressé.
La pollution des sols
Il existe des règles précises dans les trois régions en matière de pollution du sol. Lors de la vente d'un immeuble, le propriétaire-vendeur doit prouver que le sol de son immeuble n'est pas pollué. Les trois régions du pays ont développé leur législation. En règle générale, il s'agit d'obtenir une attestation qui certifie que le sol du terrain ou de la maison concernée n’est pas pollué. Ce document est indispensable pour vendre un bien immobilier.
Il est en effet important de veiller à la bonne qualité du sol, et de vérifier que celui-ci n’a pas fait l’objet d’une pollution. Car si ce devait être le cas, des législations, différentes selon les régions, imposent la réalisation de diverses études et mesures (parfois lourdes, longues et onéreuses). À l’issue de celles-ci, un certificat conforme doit en principe être délivré.
Vous pouvez retrouver les précisions Région par Région sur cette page dédiée à la pollution des sols.