Les organes de la copropriété
Dans un immeuble à appartements, il faut prendre des décisions concernant la collectivité. Voici un aperçu des différents organes qui permettent une bonne gestion.
L'association des copropriétaires
Dès qu'un immeuble est divisé en au moins deux appartements différents, il existe une situation de
copropriété
Propriété qui appartient indivisément à plusieurs personnes.
Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
qui pourra donner naissance à l'association des copropriétaires.
L'association des copropriétaires naît en même temps que la copropriété, pour autant que :
- il existe au moins deux lots différents appartenant à des propriétaires distincts.
- l'
acte de base
L’acte de base décrit, dans une copropriété, l’ensemble du bien immobilier en distinguant les parties communes et les parties privatives. C’est l’acte qui divise juridiquement un immeuble en différentes entités (appartements, commerces, bureaux, caves, etc.). Il détermine les quotités de chaque entité qui servent de base au calcul pour déterminer la participation aux frais communs. Être propriétaire d'un appartement signifie en effet, être propriétaire de certains locaux d'un immeuble, mais aussi être partiellement propriétaire d'une partie de l'immeuble qui appartient à la collectivité. La détermination des droits de chacun sera reprise dans l'acte de base et le règlement de copropriété qui forment ensemble les statuts de l'immeuble.
Plus d'infos ici.
et le
règlement de copropriété
Acte qui fait partie intégrante de l’acte de base et destiné à régler tout ce qui touche à la division de la propriété, la conservation, l'entretien et la reconstruction de l'immeuble. Le fonctionnement de l'assemblée générale et du conseil de copropriété (anciennement conseil de gérance) ainsi que les règles propres au syndic (nomination, pouvoirs, durée du mandat) y sont également mentionnés.
aient été transcrits au bureau des hypothèques.
Cette association a une existence propre, comme les sociétés commerciales, les ASBL ou les institutions publiques. Elle a la "
personnalité juridique
La personnalité juridique donne à la personne morale un nom, une nationalité, un patrimoine, des dettes propres (indépendants du patrimoine et des dettes des associés) et un domicile. Il n'est pas possible de voir une société physiquement. Elle a une existence « fictive » qui lui permet d'avoir une personnalité juridique.
Cela signifie qu'elle constitue une entité propre, avec une personnalité différente de celle des associés.
La personnalité juridique permet notamment d'agir en justice au nom de l'association et d'acquérir des biens meubles ou immeubles.
", ce qui signifie que son existence est indépendante de celle des copropriétaires. Elle continuera à exister, même si les copropriétaires qui l'ont créée sont décédés, ou elle peut être dissoute si un propriétaire possède tous les appartements.
Possibilité de créer des 'sous-associations' de copropriétaires
Si l' indivision Un bien immobilier se trouve en indivision lorsque plusieurs personnes disposent sur ce bien de droits de même nature (par exemple en pleine-propriété, usufruit ou en nue-propriété). En droit, ces personnes sont appelées « coindivisaires ». Pour mettre fin à cette situation, les coindivisaires doivent sortir d’indivision, soit par un accord amiable, soit par la voie judiciaire. principale comprend 20 lots ou plus, l’ acte Document écrit qui constate une convention passée entre une ou plusieurs personnes. On distingue l'acte sous seing privé qui est établi par les cocontractants sous leur seule signature de l'acte authentique qui est dressé et reçu par une personne dotée d'une autorité publique, comme le notaire. L'acte authentique est revêtu de la force exécutoire (comme pour un jugement), ce qui signifie que les signataires peuvent donc, en principe, faire appel directement à un huissier en cas de non-respect de l'acte. de base peut prévoir la création d'associations partielles :
- par immeuble, dans un groupe d'immeubles ou,
- par élément de cet immeuble, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts.
Le but de ces associations partielles est de pouvoir régler plus rapidement des questions qui ne concernent qu’une partie des copropriétaires, par exemple dans les immeubles disposant de plusieurs entrées distinctes.
L'assemblée générale
- L'assemblée générale (AG), c'est l'ensemble des copropriétaires. Elle comprend donc tous les copropriétaires, à l'exclusion des locataires ou des personnes étrangères à l'immeuble. Les locataires sont cependant protégés parce qu'ils ont le droit de formuler par écrit leurs observations relatives aux parties communes Sont communes les parties, qui, dans un immeuble à appartements placé sous le régime de la copropriété forcée, ne sont pas attribuées privativement. Exemples : le terrain sur lequel l'immeuble est construit, les fondations, les toitures, les canalisations. de l'immeuble.
- L'AG doit être présidée par un copropriétaire.
- L'AG se réunit et prend les décisions à :
- Une majorité des 2/3 pour les décisions concernant les travaux dans les parties communes (exemple : rénovation de la cage d’escalier, de la façade, etc.).
- Une majorité de 50% + 1 voix pour les décisions relatives aux travaux requis par la loi (exemple : se conformer aux normes d’isolation, à la sécurité incendie, etc.).
- Une majorité de 4/5 pour la démolition suivie d’une reconstruction d’anciens immeubles d’habitation, pour autant que la démolition soit rendue nécessaire pour des raisons de salubrité, de sécurité, ou parce que la rénovation entrainerait des coûts disproportionnés.
- Application du principe "le payeur décide" : si le règlement de copropriété met les frais d’une partie commune à la charge exclusive de certains copropriétaires, en principe seuls ces copropriétaires participeront au vote relatif aux travaux d’entretien, de réparation ou de remplacement de cette partie commune.
- Si une situation s’avère complètement bloquée, les copropriétaires peuvent s’adresser au juge de paix afin que celui-ci désigne un administrateur Personne qui prend en charge l’administration d’une société. La fonction d’administrateur est très souvent collégiale et partagée par l’ensemble des membres de l’organe d’administration de la société. Nous parlons d’administrateurs dans les SA, SRL et SC (contrairement à la société simple où nous parlons de gérants). provisoire qui prendra les décisions à la place de l’association des copropriétaires.
- Les décisions de l'assemblée générale doivent être respectées par tous ; il existe cependant une possibilité de demander judiciairement l'annulation d'une décision irrégulière ou frauduleuse. Le délai d’introduction par un copropriétaire d’une action en justice afin d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’AG est portée de 3 à 4 mois et se calcule à partir de la date à laquelle l’AG a eu lieu.
- Dans le règlement de copropriété, il faudra mentionner la période annuelle de 15 jours pendant laquelle se tient l’AG ordinaire de l'association des copropriétaires.
La correspondance recommandée soit adressée :
- au siège de l'association des copropriétaires et,
- au domicile, ou à défaut, à la résidence ou au siège social du syndic Le syndic est la personne ou la société, désignée par l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble, qui assure la gestion, l’administration de l’immeuble et la représentation des copropriétaires. Plus d’infos ici. .
Le but est d'éviter que le syndic ne passe à côté d'informations importantes : telles que les lettres émanant des banques ou des compagnies d’ assurance Contrat par lequel, contre paiement d'une prime, un assureur s'engage envers un assuré à fournir une prestation stipulée dans le contrat qui les lie au cas où un événement généralement incertain et non souhaité devait survenir. ...De cette manière, le syndic ne pourra prétendre ne pas en avoir eu connaissance.
Le syndic de l'immeuble
L'assemblée générale des copropriétaires prend les décisions les plus importantes relatives à un immeuble à appartements. La gestion journalière de la copropriété est confiée à un gérant Le gérant est une personne qui prend en charge la gestion d’une société, dans une société simple. , appelé "syndic" de l'immeuble.
Nomination et mission du syndic
- La nomination d'un bon syndic est une décision très importante qui reviendra à l'assemblée générale des copropriétaires.
- Le syndic est nommé par l'assemblée générale, pour assurer la gestion quotidienne de l'immeuble et gérer les fonds de la copropriété. Il doit également convoquer l'assemblée générale, rédiger le procès-verbal, et le conserver. Il doit également exécuter les décisions qui ont été prises. Il doit enfin prendre toutes les mesures nécessaires pour la gestion quotidienne de l'immeuble.
- Le règlement de copropriété doit aussi faire mention des modalités de renouvellement du mandat C’est un contrat par lequel une personne donne le pouvoir à une autre personne de faire quelque chose à sa place, en son nom et pour son compte. On parle aussi de « procuration ». du syndic ou du renon éventuel de son contrat et des obligations consécutives à la fin de sa mission.
- Un contrat écrit doit contenir les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires.
- Le mandat du syndic ne peut excéder 3 ans (au lieu de 5 auparavant) mais peut être renouvelé.
- La mission et les compétences du syndic : il doit par exemple souscrire une assurance en responsabilité civile, permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents relatifs à la copropriété, solliciter plusieurs devis pour certaines interventions, procéder à une évaluation des contrats de fournitures, demander l’autorisation de l’AG avant de conclure un contrat avec des proches (afin d’éviter les conflits d’intérêts) tenir une comptabilité et préparer un budget provisionnel pour les dépenses courantes,...
- Enfin, la loi prévoit explicitement que la fonction de syndic n'est pas compatible avec la qualité de membre du conseil de copropriété. Ce dernier a en effet pour mission de vérifier que le syndic s'acquitte correctement de sa fonction, d'où cette incompatibilité.
Fin des pouvoirs du syndic
L'assemblée générale des copropriétaires a le pouvoir de nommer un syndic. Elle a aussi la possibilité de le révoquer. Les pouvoirs du syndic cessent également en cas de démission ou de décès. À ce moment, l'assemblée générale doit se réunir le plus tôt possible pour en nommer un nouveau.
Le conseil de copropriété
Le conseil de copropriété est obligatoire dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins 20 lots (à l'exclusion des caves, garages et parkings).
Ce conseil, composé de seuls quelques copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions.
Le commissaire aux comptes
L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. Le commissaire est chargé d'effectuer un contrôle de la gestion financière du syndic.
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