Le fonds de roulement et le fonds de réserve
Les copropriétaires versent périodiquement au syndic ou gérant de l'immeuble des provisions pour alimenter ces fonds. Ce sont des "tirelires" alimentées par les copropriétaires en fonction de leurs quotités dans l'immeuble.
Le fonds de roulement
Le fonds de roulement représente toutes les sommes versées à titre d'avance pour les frais communs réguliers liés à l'utilisation des parties communes Sont communes les parties, qui, dans un immeuble à appartements placé sous le régime de la copropriété forcée, ne sont pas attribuées privativement. Exemples : le terrain sur lequel l'immeuble est construit, les fondations, les toitures, les canalisations. (frais de conciergerie, d'électricité pour les parties communes, d'utilisation des ascenseurs…,) ou à leur administration (salaire du gérant Le gérant est une personne qui prend en charge la gestion d’une société, dans une société simple. , ...).
Chaque copropriétaire doit verser sa quote-part C’est une fraction d'un bien ou d'un capital qu'une personne peut posséder. Ce terme est notamment utilisé en matière de copropriété et de société. dans le fonds de roulement. Généralement, il s'agit d'une provision forfaitaire versée chaque trimestre ou chaque mois au gérant qui périodiquement (par exemple une fois par an) dresse des comptes et restitue l'excédent par rapport Lorsqu'un héritier a reçu par donation un bien ou une somme d'argent, on la prend en compte (la rapporte) dans la masse à partager afin de rétablir l'équilibre entre les héritiers. à la provision versée ou réclame le solde éventuel.
Au moment de l'
acte de vente
L'acte de vente est le contrat définitif par lequel l'acquéreur devient propriétaire.Il est appelé "l'acte authentique" car il est réalisé devant notaire.
En effet, la loi exige l'intervention d'un officier public, le notaire, pour que la vente soit "opposable" à tous. Elle devra donc faire l'objet d'un acte notarié qui lui donnera, à la différence d'un acte sous seing privé, la force exécutoire, à savoir la même valeur qu'un jugement d'accord.
Avant l'acte, le notaire devra effectuer un grand nombre de recherches administratives. Il devra ensuite rédiger l'acte. Le jour fixé pour la signature, il le lira aux parties, en expliquera le contenu, et le signera avec elles. Ensuite, il veillera au respect de nouvelles formalités administratives avant de remettre son titre de propriété à l'acquéreur.
, il n'y aura pas de décompte à faire entre le vendeur et l'acquéreur qui devront simplement informer le
syndic
Le syndic est la personne ou la société, désignée par l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble, qui assure la gestion, l’administration de l’immeuble et la représentation des copropriétaires.
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de la date de la vente, de l'identité de l'acquéreur et des clauses de l'
acte
Document écrit qui constate une convention passée entre une ou plusieurs personnes. On distingue l'acte sous seing privé qui est établi par les cocontractants sous leur seule signature de l'acte authentique qui est dressé et reçu par une personne dotée d'une autorité publique, comme le notaire. L'acte authentique est revêtu de la force exécutoire (comme pour un jugement), ce qui signifie que les signataires peuvent donc, en principe, faire appel directement à un huissier en cas de non-respect de l'acte.
relatives au partage des charges. Le syndic devra faire un décompte et restituer au vendeur sa quote-part dans le fonds de roulement, sous déduction des charges dues à la
copropriété
Propriété qui appartient indivisément à plusieurs personnes.
Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
jusqu'à la date de l'acte de vente. Il réclamera en même temps à l'acquéreur une somme destinée à reconstituer ce fonds.
Le fonds de réserve
Le fonds de
réserve
Part du patrimoine dont on ne peut disposer librement par donation ou testament et revenant aux héritiers légaux (conjoint survivant et descendants par exemple).
est alimenté pour faire face au paiement de frais exceptionnels, c'est-à-dire aux frais non périodiques (renouvellement de l'ascenseur, ravalement de façade, changement des portes blindées d'entrée dans l'immeuble...).
Une contribution au fonds de réserve est obligatoire afin que d'importants investissements nécessaires dans le bâtiment puissent être pris en charge financièrement : chaque copropriétaire doit constituer un capital Le capital est constitué des montants et des biens qui sont apportés par les actionnaires à l’occasion de la constitution de la société ou d’une augmentation de capital ultérieure. Le capital est en principe invariable, sauf en cas de modification statutaire. Lors de la constitution de la société, les statuts précisent quel sera le montant de ce capital. Ce capital sera divisé en actions, représentatives de ce capital. Une fois que le capital et le nombre d’actions à émettre en contrepartie sont déterminés, il doit correspondre à un engagement des fondateurs à apporter ce capital à la société, chacun pour la quote-part qu’ils ont déterminée à l’avance. Ils souscrivent ainsi au capital. Le capital est exigé uniquement pour la SA. En contrepartie de leur apport en capital, les fondateurs recevront des actions de la société, représentatives de ce capital. Ce capital doit être intégralement souscrit à la constitution de la société, ce qui signifie que le montant du capital déterminé dans les statuts de la société doit correspondre à la somme des engagements des fondateurs. de réserve d’au moins 5% du montant qu’il verse pour les charges ordinaires (travaux d’entretien).
La loi a décidé que le fonds de réserve appartenait à la copropriété. Contrairement au fonds de roulement, le syndic ne doit pas le restituer au vendeur. Cette situation peut parfois être injuste dans le cas de copropriétés qui ont accumulé des réserves importantes au cours d'années, et l'acquéreur pourra profiter d'un cadeau auquel il ne s'attendait pas.
Pour cette raison, les parties peuvent décider que l'acquéreur remboursera sa quote-part au vendeur. Il faudra dans ce cas le prévoir dès le
compromis de vente
Le compromis de vente est le premier document qui sera signé entre un vendeur et un acheteur lors de l’achat d’un bien immobilier. Ce document engage les deux parties qui le signent. Le compromis de vente peut être assorti d’une condition suspensive ou résolutoire. Plus d'infos.
. Si aucune clause du compromis ne prévoit ce remboursement, il sera trop tard, et le vendeur perdra tout droit dans ce fonds. Il faut donc conseiller au vendeur de se renseigner auprès du gérant, avant la mise en vente, pour connaître le montant exact de ce fonds de réserve, et voir si l'enjeu en vaut la peine, et, surtout, pour correctement éclairer l'acquéreur. De même, cela permettra au vendeur de mieux fixer son prix.