Quels sont les droits et obligations d'un propriétaire d'un appartement dans un immeuble ?
Tout d’abord, l’établissement des statuts est obligatoire. Les statuts d’un immeuble consistent en l’
acte de base
L’acte de base décrit, dans une copropriété, l’ensemble du bien immobilier en distinguant les parties communes et les parties privatives. C’est l’acte qui divise juridiquement un immeuble en différentes entités (appartements, commerces, bureaux, caves, etc.). Il détermine les quotités de chaque entité qui servent de base au calcul pour déterminer la participation aux frais communs. Être propriétaire d'un appartement signifie en effet, être propriétaire de certains locaux d'un immeuble, mais aussi être partiellement propriétaire d'une partie de l'immeuble qui appartient à la collectivité. La détermination des droits de chacun sera reprise dans l'acte de base et le règlement de copropriété qui forment ensemble les statuts de l'immeuble.
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et le règlement d’
ordre
En matière successorale, afin de mieux déterminer les droits revenant à chacun, on parle d'"ordres". Plus le numéro de l'ordre est petit, plus il concerne des proches du défunt. Ainsi, le premier ordre porte sur les descendants (enfant, petits-enfants, etc.). Le deuxième sur les ascendants (parents) et collatéraux privilégiés (frère, soeur, etc.). Le troisième sur les ascendants ordinaires (exemple : grands-parents) et le quatrième sur les collatéraux ordinaires (tante, oncle, etc.).
intérieur de
copropriété
Propriété qui appartient indivisément à plusieurs personnes.
Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
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L’
acte
Document écrit qui constate une convention passée entre une ou plusieurs personnes. On distingue l'acte sous seing privé qui est établi par les cocontractants sous leur seule signature de l'acte authentique qui est dressé et reçu par une personne dotée d'une autorité publique, comme le notaire. L'acte authentique est revêtu de la force exécutoire (comme pour un jugement), ce qui signifie que les signataires peuvent donc, en principe, faire appel directement à un huissier en cas de non-respect de l'acte.
de base établit la répartition et la division horizontale du droit de propriété dans l’immeuble ainsi que le nombre de quotités que chaque appartement possède dans les
parties communes
Sont communes les parties, qui, dans un immeuble à appartements placé sous le régime de la copropriété forcée, ne sont pas attribuées privativement. Exemples : le terrain sur lequel l'immeuble est construit, les fondations, les toitures, les canalisations.
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Concernant ces parties communes, il existe une indivisibilité obligatoire, signifiant donc qu’aucune division n’est pas possible. Les parties communes d’un immeuble consistent, entres autre, dans le sol sur lequel est construit l’immeuble, les fondations, les murs extérieurs, le toit, les couloirs, les escaliers, l’ascenseur, etc…
Les droits et obligations de chaque copropriétaire et les points de détail de la vie en communauté sont établis dans le
règlement de copropriété
Acte qui fait partie intégrante de l’acte de base et destiné à régler tout ce qui touche à la division de la propriété, la conservation, l'entretien et la reconstruction de l'immeuble. Le fonctionnement de l'assemblée générale et du conseil de copropriété (anciennement conseil de gérance) ainsi que les règles propres au syndic (nomination, pouvoirs, durée du mandat) y sont également mentionnés.
. Dans ce règlement, il est notamment prévu :
- Les règles concernant la gestion : assemblée générale – conseil de copropriété – syndic Le syndic est la personne ou la société, désignée par l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble, qui assure la gestion, l’administration de l’immeuble et la représentation des copropriétaires. Plus d’infos ici. . Le mode de nomination de ces organes, leurs compétences, le fonctionnement et les majorités requises ;
- Le règlement des frais communs, par exemple, les frais d’entretien et de réparation, les frais d’utilisation des installations communes, les assurances communes, les impôts et taxes.
Ce règlement détermine également la contribution de chaque
partie privative
Est privative la partie qui, dans un immeuble à appartements placé sous le régime de la copropriété forcée, est attribuée par l’acte de base à la propriété exclusive d’un copropriétaire. Exemples : un appartement, une cave, un emplacement de parking.
dans les frais communs. Habituellement chaque appartement intervient en fonction de ses quotités. Mais il est possible de s’écarter de cette règle. Il peut par exemple être prévu que le propriétaire du rez-de-chaussée n’intervient pas dans les frais d’ascenseur.
Des mesures contraignantes peuvent également être prévues en cas de défaut de paiement. Parfois, des restrictions peuvent également être prévues pour le droit de propriété sur les parties privatives, telles que l’interdiction d’exercer une activité commerciale ou un certain métier dans son appartement, l’interdiction d’avoir des animaux, l’obligation d’avoir une certaine couleur pour les parasols, etc…
Les statuts s’imposent à tout occupant de l’immeuble ; donc pas seulement au propriétaire mais également au locataire, à partir du moment il est indiqué dans son contrat de
bail
Contrat de location qui suppose un accord entre un bailleur (habituellement le propriétaire de l'immeuble loué), et un locataire (= le preneur), portant sur la jouissance d'un immeuble, moyennant le paiement d’un loyer.
que le locataire doit se conformer à tous les règlements d’ordre intérieur qui sont applicables à tous les occupants de l’immeuble.