Que signifie le terme quitte et libre de toutes charges ?
Dans un acte authentique Un acte authentique est un document rédigé conformément aux formalités légales par un officier public habilité par la loi (notaire, officier d'état civil, huissier de justice). Il se distingue de l'acte sous seing privé qui requiert uniquement la signature de deux contractants. L'acte authentique est revêtu de la force exécutoire (comme pour un jugement), ce qui signifie que les signataires peuvent donc, en principe, faire appel directement à un huissier en cas de non-respect de l'acte. Ils peuvent donc en obtenir l'exécution forcée. de vente, on retrouve souvent la clause Une clause est une phrase ou un ensemble de phrases contenues dans le texte d'un acte juridique où sont définis les droits et les obligations des personnes concernées par cet acte. selon laquelle le bien est vendu « quitte et libre de toute charge ». Il s’agit d’une clause très importante qui établit que l’acheteur reçoit le bien sans dette ni hypothèque Une hypothèque est un droit qui porte sur un immeuble et qui garantit au créancier le paiement d’une dette. Si le débiteur ne respecte pas ses engagements, le créancier aura la possibilité de saisir l'immeuble, de le faire vendre en vente publique, et de se faire rembourser par priorité aux autres créanciers au moyen du prix obtenu. .
Quels obstacles peuvent empêcher la transmission d’un bien ?
1. Hypothèques
Si le vendeur a contracté une dette ou un prêt qui est garanti par une hypothèque, cette dette doit alors être apurée au plus tard lors de la passation de l’
acte
Document écrit qui constate une convention passée entre une ou plusieurs personnes. On distingue l'acte sous seing privé qui est établi par les cocontractants sous leur seule signature de l'acte authentique qui est dressé et reçu par une personne dotée d'une autorité publique, comme le notaire. L'acte authentique est revêtu de la force exécutoire (comme pour un jugement), ce qui signifie que les signataires peuvent donc, en principe, faire appel directement à un huissier en cas de non-respect de l'acte.
. Le notaire effectuera une enquête au bureau des hypothèques afin de vérifier si une hypothèque est établie, et dans l’affirmative, il demandera un décompte de la dette au
créancier
Le créancier est celui à qui est du quelque chose par le débiteur. Par exemple: Mr Dupond emprunte une somme d’argent à sa banque pour financer sa maison. Mr Dupond est le débiteur et la banque est le créancier.
. Il s’assurera que le prix de vente est utilisé pour le paiement des dettes restant dues pour que l’hypothèque soit levée.
Si ceci n’est pas le cas, le créancier refusera de lever l’hypothèque. En cas de non levée de l’
inscription hypothécaire
Lorsqu’un immeuble doit être grevé d’une hypothèque, il est pris inscription au bureau des hypothèques compétent. S’il s’agit de la première inscription, on dit que celle-ci sera prise en premier rang.
, l’acheteur court le risque que le bien qu’il vient d’acheter soit vendu par les créanciers précités. Les recherches et l’intervention du notaire empêchent cela.
2. Impôts
Avant de passer l’
acte de vente
L'acte de vente est le contrat définitif par lequel l'acquéreur devient propriétaire.Il est appelé "l'acte authentique" car il est réalisé devant notaire.
En effet, la loi exige l'intervention d'un officier public, le notaire, pour que la vente soit "opposable" à tous. Elle devra donc faire l'objet d'un acte notarié qui lui donnera, à la différence d'un acte sous seing privé, la force exécutoire, à savoir la même valeur qu'un jugement d'accord.
Avant l'acte, le notaire devra effectuer un grand nombre de recherches administratives. Il devra ensuite rédiger l'acte. Le jour fixé pour la signature, il le lira aux parties, en expliquera le contenu, et le signera avec elles. Ensuite, il veillera au respect de nouvelles formalités administratives avant de remettre son titre de propriété à l'acquéreur.
, le notaire a l’
obligation
Titre représentatif d’une dette de la société (leurs propriétaires sont de simples créanciers).
de faire une enquête auprès du bureau de perceptions des impôts du vendeur pour vérifier si celui-ci a encore des dettes fiscales. Cela vaut tant pour les impôts directs, pour la
TVA
La TVA est l’abréviation de « taxe sur la valeur ajoutée ». Il s’agit d'une taxe sur la valeur qui est chaque fois ajoutée à travers un processus de production ou de distribution. La TVA est payée par un utilisateur final.
Toute entreprise qui exerce des activités économiques de manière indépendante et régulière est normalement assujettie à la TVA.
, l’impôt foncier, les impôts provinciaux et communaux que pour les
droits de succession
Sommes perçues par le Trésor à l'occasion d'un décès et calculés sur l'actif net du défunt, lequel s'obtient comme suit : actif brut moins le passif.
• Actif brut : ensemble des valeurs (titres, espèces, obligations,
immeubles, …).
• Passif : ensemble des dettes (emprunts hypothécaires et
personnels, loyers impayés, frais d'enterrement,
etc.).
.
Le percepteur doit informer le notaire dans les 12 jours de sa demande. S’il l’informe qu’il existe en effet des dettes fiscales, le notaire est obligé de retenir sur le prix de vente l’argent utile pour apurer ces dettes.
Si ceci n’est pas respecté, le percepteur peut faire inscrire une hypothèque sur le bien vendu, de telle manière que l’acheteur court à nouveau le risque que son bien soit vendu.
3. Charges sociales
Le notaire doit également enquêter auprès de l’ONSS et des caisses d’assurances sociales pour vérifier si le vendeur a encore un arriéré.
4. Infractions urbanistiques
Si le bien a été construit ou reconstruit contrairement à des dispositions urbanistiques, l’administration peut avertir le bureau des hypothèques qu’une demande de démolition a été introduite. Si un jugement de démolition a été rendu, il en sera également fait mention au bureau des hypothèques.
Le notaire recherchera avant la passation de l’acte si de tels obstacles existent.
L’acheteur sera ainsi informé avant de procéder à l’achat. Le notaire devra également rechercher auprès de la commune concernée quels permis urbanistiques ont été délivrés et si des infractions urbanistiques sont connues.
5. Contestations sur le droit de propriété du vendeur
S’il existe des contestations sur le droit de propriété du vendeur, il sera fait mention des citations et jugements concernés au bureau des hypothèques. Les recherches réalisées par le notaire permettront d’informer les parties avant que l’acte ne soit passé.
6. Toute action contre le vendeur qui peut donner lieu à une mesure de saisie
Les créanciers du vendeur ont la possibilité de pratiquer une saisie conservatoire sur le bien vendu à titre de garantie Une garantie est un engagement qui assure l’exécution d’un contrat, d’une obligation. En l’occurrence, la garantie est la somme versée par l’acquéreur à la signature du compromis. Cette somme reste sa propriété jusqu’au jour de la signature de l’acte où elle devient un acompte à valoir sur le prix de vente. de paiement. Si une telle mesure est pratiquée, il en sera également fait mention au bureau des hypothèques de sorte que le notaire en sera informé et pourra veiller à ce que l’argent utile soit retenu sur le prix de vente pour rembourser la dette.
Conclusion
Tous ces obstacles peuvent déjà exister au moment où l’acte authentique est signé. Il est donc extrêmement utile et prudent que l’acheteur soit assisté d’un notaire pour l’établissement de l’acte authentique. Cette intervention du notaire n’entraîne pas d’honoraire ni de frais supplémentaire. Le notaire proposera de bloquer l’ acompte L'acompte, dans le cadre de la vente d'un bien immobilier, est la somme versée au vendeur par l'acquéreur, afin de mieux garantir ses engagements, et qui sera déduite du prix. Plus d'infos... sur un compte spécial jusqu’à l’acte authentique pour éviter que votre acompte ne soit perdu si, en raison des obstacles susmentionnés, la vente ne peut pas continuer.