Que faire si l'administration constate une sous-estimation du prix ou de la valeur vénale du bien ?
En cas d’achat d’un bien, les droits d’
enregistrement
Tous les actes notariés sont déposés par le notaire à l'administration de l'enregistrement dans les 15 jours de la signature. Cette administration dépend du ministère des finances: sa première fonction est donc d'ordre fiscal. En déposant l'acte, le notaire devra verser le montant des droits (taxe) dus au Trésor public. L'administration lui rendra l'acte, après y avoir apposé un cachet indiquant le lieu et la date de l'enregistrement et le montant des droits perçus.
sont prélevés sur le prix de vente d’une
part
Titre de propriété portant sur le capital d’une entreprise. On parle de « part » dans le cadre d’une société simple (SNC ou SComm), contrairement aux SA, SRL et SC pour lesquelles on parle d’actions.
, et les frais mis à charge de l’acheteur d’autre part.
De quoi s’agit-il ?
- Le prix est ce que le vendeur reçoit en échange du bien mis en vente.
- Les frais sont les obligations complémentaires de l’acheteur en faveur du vendeur.
Ensemble, ils forment la base imposable pour les droits d’enregistrement. Cette base imposable ne peut être inférieure à la valeur de vente du bien (également appelée la valeur vénale du bien). Parfois, il arrive que l’administration considère que la valeur du bien est supérieure à la base imposable reprise dans l’ acte Document écrit qui constate une convention passée entre une ou plusieurs personnes. On distingue l'acte sous seing privé qui est établi par les cocontractants sous leur seule signature de l'acte authentique qui est dressé et reçu par une personne dotée d'une autorité publique, comme le notaire. L'acte authentique est revêtu de la force exécutoire (comme pour un jugement), ce qui signifie que les signataires peuvent donc, en principe, faire appel directement à un huissier en cas de non-respect de l'acte. . Dans ce cas, l’acheteur doit payer un impôt supplémentaire, augmenté d’intérêts et d’une amende.
Dans la pratique, l’administration adresse un avis de sous-estimation à l’acheteur. Cet avis reprend la différence entre la base imposable et la valeur vénale telle qu’évaluée par l’administration. Le montant est constitué du droit éludé et d’une amende. Cela peut toutefois s’accompagner d’une proposition de diminution de l’amende, moyennant un paiement dans le mois.
Comment est déterminée la valeur vénale ?
L’administration procède par des points de comparaison. Il s’agit de l’évaluation de propriétés comparables situées à proximité du bien acheté. L’administration peut communiquer ses points de comparaison, à la demande de l’acheteur. Elle est par ailleurs disposée à négocier. Des éléments tels que des réparations urgentes, un état intérieur médiocre peuvent être soumis à l’évaluation de l’administration.
Si les négociations n’aboutissent pas à un accord, l’administration peut solliciter une évaluation de contrôle par un ou deux experts indépendants. Ceux-ci sont désignés de commun accord par l’administration et l’acheteur, ou en l’absence d’un accord, par le Juge de paix. Le rapport Lorsqu'un héritier a reçu par donation un bien ou une somme d'argent, on la prend en compte (la rapporte) dans la masse à partager afin de rétablir l'équilibre entre les héritiers. de l’expert est contraignant pour les deux parties, sauf violation de la loi, erreur matérielle ou non respect des exigences formelles, ce qui entrainera la désignation d’un nouvel expert par le Juge de paix .
L’acheteur est tenu au paiement d’un droit complémentaire si le prix donné ou la valeur est inférieur à la valeur après évaluation ; il est également tenu au paiement d’une amende et aux frais d’expertise, si cette évaluation dépasse 1/8 ou plus de la base imposable originaire. Dans le cas inverse, tous les frais d’évaluation sont à charge de l’administration.