Puis-je acheter au nom d’une société en formation ?
Les raisons de faire acheter un immeuble par une
société
Une société est constituée par un contrat dans lequel deux ou plusieurs personnes mettent quelque chose en commun, pour exercer une ou plusieurs activités déterminées et dans le but de procurer aux associés un bénéfice patrimonial direct ou indirect. Certaines sociétés ont la personnalité juridique, d’autres pas.
sont nombreuses : professionnelles, fiscales, familiales, etc... Au moment de l’achat, il se peut que la société ne soit pas encore constituée.
La constitution d’une société nécessite l'accomplissement de nombreuses formalités : qu’il s’agisse d’une société anonyme (SA) La Société Anonyme (SA) est une société dotée de capital dans laquelle, comme son nom l’indique, la plupart des actionnaires sont « anonymes ». Il s’agit d’une société destinée aux entreprises de grande envergure ou rassemblant une grande quantité de capitaux. Elle peut être constituée par une ou plusieurs personnes et doit être érigée par acte notarié. Ses membres y ont une responsabilité limitée, tout comme dans la SRL et la SC. ou d’une société à responsabilité limitée (SRL) La Société à Responsabilité Limitée (SRL) est la forme de base par excellence pour toutes les entreprises, en raison de sa grande flexibilité pour les entrepreneurs. C’est la forme de société la plus répandue parmi les PME. Elle doit être constituée par acte notarié, par une ou plusieurs personnes, et ne nécessite pas d’exigence de capital. Comme son nom l’indique, la responsabilité de ses membres est limitée. ou d’une autre forme sociétaire, cela exige quand même plusieurs jours : rassembler le capital Le capital est constitué des montants et des biens qui sont apportés par les actionnaires à l’occasion de la constitution de la société ou d’une augmentation de capital ultérieure. Le capital est en principe invariable, sauf en cas de modification statutaire. Lors de la constitution de la société, les statuts précisent quel sera le montant de ce capital. Ce capital sera divisé en actions, représentatives de ce capital. Une fois que le capital et le nombre d’actions à émettre en contrepartie sont déterminés, il doit correspondre à un engagement des fondateurs à apporter ce capital à la société, chacun pour la quote-part qu’ils ont déterminée à l’avance. Ils souscrivent ainsi au capital. Le capital est exigé uniquement pour la SA. En contrepartie de leur apport en capital, les fondateurs recevront des actions de la société, représentatives de ce capital. Ce capital doit être intégralement souscrit à la constitution de la société, ce qui signifie que le montant du capital déterminé dans les statuts de la société doit correspondre à la somme des engagements des fondateurs. — au minimum 61.500 € pour les SA — ou les apports (pour les SRL et les SC), le déposer sur un compte ouvert au nom de la société en formation (s’il s’agit d’apports libérés en espèces), faire dresser un plan financier Plan prévisionnel des besoins et des ressources de la société pour les deux premiers exercices sociaux. Lors de l'élaboration du plan financier, faites appel à un professionnel pour vous assister. — de préférence par un professionnel (comptable, réviseur d’entreprise, fiscaliste) —, choisir une dénomination encore inutilisée, se rendre chez le notaire pour l’ acte Document écrit qui constate une convention passée entre une ou plusieurs personnes. On distingue l'acte sous seing privé qui est établi par les cocontractants sous leur seule signature de l'acte authentique qui est dressé et reçu par une personne dotée d'une autorité publique, comme le notaire. L'acte authentique est revêtu de la force exécutoire (comme pour un jugement), ce qui signifie que les signataires peuvent donc, en principe, faire appel directement à un huissier en cas de non-respect de l'acte. de constitution, déposer le dossier au greffe du tribunal de l’entreprise compétent, publier l’extrait des statuts au Moniteur belge, etc. Bref, quelques jours qui peuvent faire rater à un amateur l’immeuble dont il rêve. De plus, il se peut que la décision d’acheter l’immeuble au nom de la société ne soit pas encore définitive.
La personne reprise comme acquéreur dans le
compromis de vente
Le compromis de vente est le premier document qui sera signé entre un vendeur et un acheteur lors de l’achat d’un bien immobilier. Ce document engage les deux parties qui le signent. Le compromis de vente peut être assorti d’une condition suspensive ou résolutoire. Plus d'infos.
doit aussi être celle qui signera l’acte notarié de vente. Vouloir changer d’acquéreur en cours de route équivaut à une revente de l’immeuble et entraîne une augmentation des frais, plus particulièrement au niveau fiscal (double perception des droits d’
enregistrement
Tous les actes notariés sont déposés par le notaire à l'administration de l'enregistrement dans les 15 jours de la signature. Cette administration dépend du ministère des finances: sa première fonction est donc d'ordre fiscal. En déposant l'acte, le notaire devra verser le montant des droits (taxe) dus au Trésor public. L'administration lui rendra l'acte, après y avoir apposé un cachet indiquant le lieu et la date de l'enregistrement et le montant des droits perçus.
). Heureusement, il est possible, sous certaines conditions, de prendre des engagements (par exemple acheter un immeuble) au nom d’une société en formation. Une société est dite en formation tant qu’elle n’a pas de
personnalité juridique
La personnalité juridique donne à la personne morale un nom, une nationalité, un patrimoine, des dettes propres (indépendants du patrimoine et des dettes des associés) et un domicile. Il n'est pas possible de voir une société physiquement. Elle a une existence « fictive » qui lui permet d'avoir une personnalité juridique.
Cela signifie qu'elle constitue une entité propre, avec une personnalité différente de celle des associés.
La personnalité juridique permet notamment d'agir en justice au nom de l'association et d'acquérir des biens meubles ou immeubles.
autonome, c-à-d. jusqu’au dépôt du dossier de la société au greffe du tribunal.
Conditions à remplir
A condition de respecter les modalités légales, il n’y aura aucun problème (même fiscal) à acheter un immeuble au nom d’une société "embryonnaire". Les conditions sont relativement simple :
- il faut préciser que l’achat est fait au nom d’une société en formation : il est d’ailleurs recommandé d’indiquer le nom de la société ainsi que sa nature La nature est le terme collectif pour toutes les végétations (comme les prairies, les bois, les landes, ...) et les petits éléments paysagers (canaux, mares, rangées d’arbres, ...) qui nous entourent. Certains éléments naturels peuvent être protégés. Il est par exemple interdit en Flandre d’élaguer ou alors il faut posséder un permis d’environnement pour les modifications de végétation. juridique (SA, SRL ou SC par exemple) ;
- la société, une fois constituée doit reprendre cet engagement dans les deux mois de sa constitution (c-à-d du dépôt au greffe). Cette reprise doit intervenir dans les deux ans de l’engagement.
Si ces conditions sont remplies, la société sera supposée avoir toujours fait cet achat. On ne parlera donc pas de revente. Une belle économie sur le plan fiscal !
En revanche, si la société n’est pas constituée dans les deux ans ou ne ratifie pas l’engagement dans les délais, celui qui a signé le compromis au nom de la société en formation sera supposé être le seul acheteur. Aucun risque donc pour le vendeur.
Conseil
Acheter au nom d’une société à créer est possible mais demande une certaine pratique. N’hésitez pas à vous faire assister par un juriste.