L'achat démembré : nue-propriété-usufruit/planification successorale
Vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Comment éviter à vos enfants de payer des droits de succession trop importants lors de votre décès ? Vous pouvez recourir à une technique intéressante de planification successorale : l'achat démembré :
usufruit
L'usufruit est un droit, démembré du droit de propriété, d'utiliser et de percevoir les fruits du bien sur lequel il repose. En d'autres termes, l'usufruitier a un droit sur le produit de quelque chose dont quelqu'un d'autre est propriétaire (ce dernier est appelé le "nu-propriétaire").
On peut comparer l'usufruit à un pommier : l'arbre lui-même appartient au nu-propriétaire, mais l'usufruitier peut cueillir les pommes sur l'arbre sa vie durant.
L'usufruitier ne peut pas jamais aliéner le bien (le vendre ou le donner).
Si l'usufruit porte sur un immeuble, l'usufruitier peut continuer à occuper le bien. Il peut aussi le louer et en percevoir les loyers,
Si l'usufruit porte sur un meuble (une voiture par exemple), il peut continuer à l'utiliser sa vie durant.
Si l'usufruit porte sur de l'argent ou des comptes, il peut en percevoir les intérêts (le capital, quant à lui, reste la propriété du nu-propriétaire).
L'usufruitier a par ailleurs des devoirs : il doit maintenir la propriété en état (les frais d'entretien sont à sa charge, le nu-propriétaire, quant à lui, doit seulement se charger des grosses réparations).
– nue propriété.
Concrètement, vous acheter uniquement l’usufruit du bien immobilier, tandis que l’(les) enfant(s) achète(nt) la nue propriété du même bien. Vous pouvez alors habiter le bien, le louer, le gérer. Tandis que vos enfants, qui disposent de la nue propriété, auront la certitude de recevroir automatiquement la totalité de la propriété à votre décès.
L'avantage ? Pas de
droits de succession
Sommes perçues par le Trésor à l'occasion d'un décès et calculés sur l'actif net du défunt, lequel s'obtient comme suit : actif brut moins le passif.
• Actif brut : ensemble des valeurs (titres, espèces, obligations,
immeubles, …).
• Passif : ensemble des dettes (emprunts hypothécaires et
personnels, loyers impayés, frais d'enterrement,
etc.).
au décès de l’usufruitier.
Si vous achetez le bien immobilier en « pleine propriété », vos enfants devront payer des droits de
succession
Transmission du patrimoine d'une personne défunte ou masse du patrimoine ainsi transmis.
en raison du seul transfert de la propriété suite au décès. Ce n’est pas le cas lorsque les parents ont acheté l’usufruit et les enfants la nue propriété.
Quelles sont les conditions ?
1. Une séparation correcte du prix d’achat de l’usufruit et du prix d’achat de la nue propriété doit exister. La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de l’achat. Plus l’usufruitier est âgé lors de l’achat, plus courte est son espérance de vie et donc plus petite est la valeur de l’usufruit. Pour déterminer cette valeur, on utilise généralement le mode de calcul repris dans le Code des droits de succession. La valeur de la nue propriété est la différence entre le prix de la pleine propriété et la valeur de l’usufruit.
2. Les enfants doivent avoir de l’argent et l’utiliser pour l’achat de leur
part
Titre de propriété portant sur le capital d’une entreprise. On parle de « part » dans le cadre d’une société simple (SNC ou SComm), contrairement aux SA, SRL et SC pour lesquelles on parle d’actions.
de nue propriété. Ils peuvent acheter leur part avec de l’argent dont ils disposent déjà (épargne ou argent prêté). Il peut également s’agir d’argent que leur parent leurs ont donné juste avant l’achat du moment que la
donation
Une donation est un contrat par lequel le donateur (celui qui donne) transmet un bien au donataire (celui qui reçoit), dans un but désintéressé.
a lieu avant la signature du
compromis de vente
Le compromis de vente est le premier document qui sera signé entre un vendeur et un acheteur lors de l’achat d’un bien immobilier. Ce document engage les deux parties qui le signent. Le compromis de vente peut être assorti d’une condition suspensive ou résolutoire. Plus d'infos.
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Cette technique intéressante de planification successorale ne se limite pas aux relations parents-enfants, mais peut également être utilisée, par exemple, dans la relation oncle/tante-neveux/nièce.