L'achat démembré : nue propriété - usufruit / Planification successorale
Des parents achètent une deuxième propriété. Ils veulent toutefois éviter à leurs enfants de payer des
droits de succession
Sommes perçues par le Trésor à l'occasion d'un décès et calculés sur l'actif net du défunt, lequel s'obtient comme suit : actif brut moins le passif.
• Actif brut : ensemble des valeurs (titres, espèces, obligations,
immeubles, …).
• Passif : ensemble des dettes (emprunts hypothécaires et
personnels, loyers impayés, frais d'enterrement,
etc.).
trop importants lors de leur décès. Que faire ?
Ils peuvent recourir à une technique intéressante de planification successorale.
L’achat (par exemple d’un appartement à la mer) peut être réalisé par un achat démembré :
usufruit
L'usufruit est un droit, démembré du droit de propriété, d'utiliser et de percevoir les fruits du bien sur lequel il repose. En d'autres termes, l'usufruitier a un droit sur le produit de quelque chose dont quelqu'un d'autre est propriétaire (ce dernier est appelé le "nu-propriétaire").
On peut comparer l'usufruit à un pommier : l'arbre lui-même appartient au nu-propriétaire, mais l'usufruitier peut cueillir les pommes sur l'arbre sa vie durant.
L'usufruitier ne peut pas jamais aliéner le bien (le vendre ou le donner).
Si l'usufruit porte sur un immeuble, l'usufruitier peut continuer à occuper le bien. Il peut aussi le louer et en percevoir les loyers,
Si l'usufruit porte sur un meuble (une voiture par exemple), il peut continuer à l'utiliser sa vie durant.
Si l'usufruit porte sur de l'argent ou des comptes, il peut en percevoir les intérêts (le capital, quant à lui, reste la propriété du nu-propriétaire).
L'usufruitier a par ailleurs des devoirs : il doit maintenir la propriété en état (les frais d'entretien sont à sa charge, le nu-propriétaire, quant à lui, doit seulement se charger des grosses réparations).
– nue propriété.
Concrètement, cela signifie que les parents achètent uniquement l’usufruit du bien immobilier, tandis que l’(les) enfant(s) achète(nt) la nue propriété du même bien.
Ceux qui disposent de l’usufruit (les parents) peuvent habiter le bien, le louer, le gérer. Ceux qui disposent de la nue propriété(les enfants) ont la certitude qu’au décès des usufruitiers, la propriété, dans sa totalité, leurs reviendra automatiquement.
Pas de droits de
succession
Transmission du patrimoine d'une personne défunte ou masse du patrimoine ainsi transmis.
au décès de l’usufruitier :
Si les parents ont acheté le bien immobilier en «pleine propriété », les enfants devront donc payer des droits de succession en raison du seul transfert de la propriété suite au décès.
Ce n’est pas le cas lorsque les parents ont acheté l’usufruit et les enfants la nue propriété.
L’usufruit des parents (c’est-à-dire le pouvoir notamment occuper le bien) disparait automatiquement lors de leur décès. Les enfants ne payent donc pas de droits de succession, tandis qu’ils deviennent plein propriétaires du bien.
Le
fisc
Le fisc est l’autorité fiscale, également appelé le service des impôts. C’est l’instance à laquelle on paie les impôts. Le fisc peut être tant fédéral, régional, provincial que local.
accepte cela mais pour autant qu’une série de conditions soient respectées. Dans le cas contraire, il s’en réfère à une règle du Code des droits de succession, selon laquelle les enfants devront quand même payer des droits de succession sur la valeur du bien en pleine propriété, en cas de décès des parents.
Quelles sont les conditions ?
- Une séparation correcte du prix d’achat de l’usufruit et du prix d’achat de la nue propriété doit exister. La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de l’achat. Plus l’usufruitier est âgé lors de l’achat, plus courte est son espérance de vie et donc plus petite est la valeur de l’usufruit.
Pour déterminer cette valeur, on utilise généralement le mode de calcul repris dans le Code des droits de succession.
La valeur de la nue propriété est la différence entre le prix de la pleine propriété et la valeur de l’usufruit calculée selon les coefficients mentionnés ci-avant. - Les enfants doivent avoir de l’argent et l’utiliser pour l’achat de leur part de nue propriété. Ils peuvent acheter leur part avec de l’argent dont ils disposent déjà (épargne ou argent prêté). Il peut également s’agir d’argent que leur parent leurs ont donné juste avant l’achat.
Cette donation Une donation est un contrat par lequel le donateur (celui qui donne) transmet un bien au donataire (celui qui reçoit), dans un but désintéressé. peut même advenir entre la signature du compromis de vente Le compromis de vente est le premier document qui sera signé entre un vendeur et un acheteur lors de l’achat d’un bien immobilier. Ce document engage les deux parties qui le signent. Le compromis de vente peut être assorti d’une condition suspensive ou résolutoire. Plus d'infos.
et la passation de l’ acte authentique Un acte authentique est un document rédigé conformément aux formalités légales par un officier public habilité par la loi (notaire, officier d'état civil, huissier de justice). Il se distingue de l'acte sous seing privé qui requiert uniquement la signature de deux contractants. L'acte authentique est revêtu de la force exécutoire (comme pour un jugement), ce qui signifie que les signataires peuvent donc, en principe, faire appel directement à un huissier en cas de non-respect de l'acte. Ils peuvent donc en obtenir l'exécution forcée. .
Concrètement cela signifie que l’achat démembré peut être entièrement et uniquement financé par les parents : ils payent eux-mêmes le prix d’achat de l’usufruit et ils donnent préalablement de l’argent à leurs enfants pour l’achat de la nue propriété.
Cette technique intéressante de planification successorale ne se limite pas aux relations parents-enfants, mais peut également être utilisée, par exemple, dans la relation oncle/tante-neveux/nièce.