Usufruit et nue-propriété : quels sont les rôles et responsabilités de chacun ?

Que ce soit dans le cadre d'une succession ou d'un démembrement de la propriété volontaire (ex : viager ou achat scindé), lorsqu’un bien immobilier est partagé entre un usufruitier et un nu-propriétaire, il est important de savoir qui paie quelles charges et qui prend quelles décisions. Toutes les réponses dans cet article.

Entretien et travaux

• Les travaux d'entretien : l’usufruitier doit payer les travaux nécessaires pour maintenir le bien en bon état et pour en préserver sa valeur. On pense par exemple aux travaux de peinture des murs (intérieurs ou extérieurs), aux travaux de vernissage, aux réparations des escaliers,...
   
• Les grosses réparations sont pris en charge par le nu-propriétaire. Il s’agit par exemple du renouvellement de la toiture, des installations électriques, du placement de châssis neufs. Si ces réparations sont nécessaires à cause d’une absence ou d’un manque d’entretien, le nu-propriétaire pourra se retourner contre l’usufruitier qui n’a pas géré le bien comme une personne prudente et diligente et obtenir ainsi un remboursement.

Les deux parties peuvent décider ensemble de répartir les frais différemment.

Prenons l’exemple d’un achat scindé entre parents et enfants. Les parents pourraient décider de prendre en charge la (quasi) totalité des frais ou, au contraire, prévoir que les enfants assumeront une plus grande partie des frais en cas de décès de l'un d'eux, pour soulager l’usufruitier survivant.

Attention tout de même aux implications fiscales ! Si l’usufruitier paie volontairement des frais supplémentaires, cela peut être considéré comme une donation par l’administration fiscale. En cas de décès de l’usufruitier, dans les trois ans à Bruxelles et en Flandre, ou dans les cinq ans en Wallonie, les nus-propriétaires pourraient devoir payer des droits de succession sur ces frais.

Mise en location du bien par l'usufruitier

Comme l'usufruitier est libre de disposer du bien comme il l'entend, il peut décider de le mettre en location. Pour les contrats de bail de moins de 9 ans, l’accord du nu-propriétaire n’est pas requis. Mais cette situation peut être problématique pour le nu-propriétaire qui se retrouve avec un locataire qu’il n’a pas choisi. Il peut donc s'avérer judicieux de prévoir une clause exigeant l’accord du nu-propriétaire pour toute location.

Vente de l'usufruit ou de la nue-propriété

L’usufruitier et le nu-propriétaire sont également libres de vendre leur usufruit ou nue-propriété à d’autres. Pour éviter les complications, il est intéressant de prévoir une clause d’inaliénabilité.

Révocation de l'usufruit

Dans le cas où l’usufruitier laisse le bien se détériorer intentionnellement, dans l’intention de faire payer les gros travaux au nu-propriétaire, ce dernier pourrait obtenir du tribunal pourrait la révocation de l'usufruit au motif d'un manque d'intérêt et d'entretien.

Assurance incendie et précompte immobilier

L’usufruitier doit assurer le bien contre l’incendie et payer les primes d’ assurance . Il doit aussi fournir la preuve de paiement au nu-propriétaire si celui-ci le demande. 

Il est également tenu de supporter toutes les charges périodiques: frais des services publics, précompte immobilier , taxe provinciale. Il devra reprendre le bien dans sa déclaration d’impôt.

Copropriété

Dans une copropriété , il faut participer au fonds de réserve qui finance les gros travaux et au fonds de roulement, qui alimente la gestion quotidienne de l'immeuble. Le nu-propriétaire étant tenu d'assumer les gros travaux, c'est lui qui doit alimenter le fonds de réserve.

Qui doit participer aux assemblées générales ? Si rien n'est décidé entre les parties, ce sera l'usufruitier qui y participera et prendra des décisions qui pourraient impacter fortement le nu-propriétaire.

Des questions sur l'usufruit et la nue-propriété ? Parlez-en au notaire de votre choix.